의정부지방법원 2025타경3361. 남양주시 화도읍 가곡리 나일그린빌라 2층 201호로, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김용민은 2016.04.29 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 56,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 경기신용보증재단·소상공인시장진흥공단·서울보증보험주식회사 가압류가 차례로 붙었고, 2025.09.01 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 모두 말소기준권리 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 권리등기만 보면 인수형 권리는 확인되지 않지만, 감정평가서의 임대관계 표시는 미상이므로 실제 점유관계는 별도 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 131-3 나일그린빌라 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로440번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·발코니·화장실·거실·주방 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김용민 · 2016.04.29 소유권이전 · 거래가액 73,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 44,721,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2016년 우리은행 근저당이 기준
2016.04.29 우리은행 근저당권의 채권최고액은 56,100,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 57,915,298원, 소상공인시장진흥공단 가압류 19,084,384원, 서울보증보험주식회사 가압류 60,551,214원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 82,000,000원에서 40,180,000원
현재 최저매각가는 40,180,000원으로 감정가 82,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 회차이며, 3회 유찰 시 시나리오는 28,126,000원, 4회 유찰 시 19,688,200원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 40,180,000원 | 154,594,136원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 28,126,000원 | 166,431,164원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 19,688,200원 | 174,717,084원 |
제2차나일그린빌라는 7세대, 사용승인 관련 기준일은 1993.09.27로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰돼 그 평균 수준에 도달한 상태입니다. 최근 실거래 비교가 가능한 동일면적 매칭값은 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 56,100,000원 | 39,056,760원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 57,915,298원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,084,384원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 60,551,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 193,650,896원 중 예상 배당은 39,056,760원이며, 미배당액은 154,594,136원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대·연립·소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 413.0㎡, 대체로 사다리형 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측에서 남측으로 연결되는 약 5미터~8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 417,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.04.29 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류 3건과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 대조합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 동일면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 28,126,000원, 4회 유찰 시 19,688,200원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대이고 준공 기준일이 1993.09.27이므로 향후 매도 가능성과 수요층을 함께 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 각종 환경·수도권 관련 제한 및 토지거래계약에관한허가구역 여부를 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실제 시세
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2016.04.29 우리은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계 미상이라는 점은 현장·서류 확인이 필요한 부분입니다.
가격은 감정가 82,000,000원에서 2회 유찰돼 40,180,000원까지 내려왔지만, 최근 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%만 보고 싸다고 결론내리기보다, 실제 점유관계와 인근 유사 다세대의 거래 수준을 확인한 뒤 현재 회차의 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
