의정부지방법원 2025타경4616. 남양주시 화도읍 녹촌리 삼신아파트 102동 7층 702호입니다. 등기부상 소유자는 권기석이며, 소유권은 1999.08.26. 등기됐습니다. 현재 살아 있는 담보권의 핵심은 2015.05.26. 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 138,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.12.15. 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 씨티은행·성효섭·신한은행·국민은행·우리은행 근저당과 상봉2동새마을금고 가압류, 중랑구청 압류, 서울보증보험 가압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리구조만 보면 복잡한 선순위 담보권이 겹쳐 있는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4616 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2 삼신아파트 102동 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로1842번길 36-1 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트단위세대로 이용중 |
| 건물 | 1995.09.29. 사용승인 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 내 7층 702호 |
| 소유자 | 권기석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 119,294,581원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2015.05.26. 을구 11번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 138,000,000원이고 채무자는 조명숙입니다. 2025.12.15. 접수된 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 290,000,000원, 현재 최저매각가는 203,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 제공된 동일면적 실거래 표본이나 최근 12개월 평균·최신 거래가가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
단지 자료상 삼신아파트는 345세대, 사용승인일은 1995.09.29.이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 사건도 1회 유찰 상태입니다. 가격 판단은 실제 동일 면적·유사층 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,358,000원 |
현재 회차 203,000,000원 가정에서는 신한은행 채권최고액 138,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 61,358,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 203,000,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 142,100,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 40,720,460원 | 0원 |
3회 유찰 시 신한은행 채권의 미배당이 발생하지만, 이 자료상 그 부족액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 따라서 채권자의 배당 부족과 매수인이 인수하는 권리는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 은솔초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·노변 근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 1995.09.29. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 내 7층 702호이며, 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지이며 공시지가는 1,482,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입·명세서 대조. 대항력 여부를 단정할 자료가 없으므로 전입세대·매각물건명세서·현황조사 원본을 서로 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없으므로 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있으므로 입찰 목적과 적용 범위를 원문 기준으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 가격 검증
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.26. 신한은행 근저당을 기준으로 2025.12.15. 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당가정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 과거의 여러 압류·가압류·근저당도 이미 말소됐습니다.
다만 두 가지는 별개입니다. 첫째, 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 둘째, 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 최근 실거래 근거가 없으므로 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 ‘복잡한 권리’를 푸는 사건이라기보다, 점유를 확인하고 실제 시장가격과 203,000,000원을 냉정하게 비교하는 사건입니다.
