의정부지방법원 2025타경63626. 일산역 북측 인근의 e편한세상일산어반스카이 상가동 1층 A101호 근린생활시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 문제철이고, 말소기준은 2023.02.21. 설정된 농협은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 2023.08.02. 김동근 근저당 325,000,000원과 2025.07.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 1,063,300,000원으로 감정가 2,170,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건의 실질취득액 역시 인수금이 없어 1,063,300,000원입니다. 문제는 이 금액이 실제 상가 시세보다 싼지 여부를 뒷받침할 직접 비교거래가 제시되지 않았다는 점입니다. 제시된 단지 실거래는 대상면적과 불일치하고 66.20㎡~84.82㎡ 거래로 구성돼 있어, 근린생활시설 A101호의 직접 시세 근거로 사용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인 인수는 없다

말소기준권리는 2023.02.21. 농협은행 근저당입니다. 실제 임차인은 정호섭 1명이며 전입일은 2025.02.19.로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 월차임은 4,500,000원입니다.

② 가격 비교 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 제시된 e편한세상일산어반스카이 최근 거래 12건은 대상 상가의 목표면적 42.2815㎡와 매칭되지 않았고, 거래면적도 66.20㎡~84.82㎡입니다. 따라서 아래 거래는 상가 A101호의 직접 시세가 아니라 단지 내 거래 수준을 보여주는 참고자료로만 보는 것이 안전합니다.

단순 수치만 놓고 보면 현재 실질취득액 1,063,300,000원은 최근 12개월 평균 605,750,000원의 175.5%이고, 최신 거래 653,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 자료만 보고 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다. 더구나 면적 매칭이 되지 않았고 대상은 근린생활시설이므로, 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,063,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 농협은행 근저당 배당에 들어가며, 후순위 김동근 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 474,733,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

유찰이 더 진행되면 매각대금은 744,310,000원, 521,016,999원으로 낮아지고 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 물건은 ‘가격이 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는’ 대항력 인수형 사건이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 일산역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 경의중앙선·서해선 일산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. A101호와 A102호는 근린생활시설 ‘삼센티’로서 내부벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 일괄매각 및 일체 이용 사실이 기재돼 있습니다.
• 건물·설비. 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조, 지하1층/지상2층 상가동 1층이며 위생·급배수, 승강기, 스프링클러, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 부지 북측 대로, 서·동·남측 소로에 각각 접하고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(일산역복합시설사업), 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 대상 상가와 직접 매칭되는 거래표본이 확인되지 않고 이미 2회 유찰돼, 실제 상가 임대수익·공실·권리금·동선 등을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 직접시세 확인. 제시된 최근 거래 12건은 대상 상가 면적과 매칭되지 않습니다. A101호와 유사한 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• A101·A102 일체 사용 확인. 내부벽체 구분 없이 사용 중이므로 현황상 경계, 출입구, 설비, 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 정호섭은 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도명령 및 명도 일정은 별개로 고려해야 합니다.
• 사용 형태 확인. 감정평가상 근린생활시설인 반면 임차인 조사에는 ‘주거’로 기재돼 있어 현재 사용실태를 확인해야 합니다.
• 유찰 숫자 과신 금지. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 상가 임대수익과 실제 매매가를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당구조 확인. 현재 최저가 기준 후순위 신청채권자 김동근의 예상배당은 0원이나, 이것이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”

이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 정호섭도 2025년 전입으로 대항력이 없어 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 1,063,300,000원입니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 ‘싸다’는 결론은 같은 말이 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 제공된 최근 거래는 대상 상가와 면적·용도가 직접 매칭되지 않으며, 단순 비교로도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 175.5%입니다. 게다가 A101호와 A102호가 내부벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어 상가 특유의 현장·임대·환금성 검증이 중요합니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 직접 상가시세를 확인하기 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 떨어졌느냐’가 아니라 ‘1,063,300,000원이 실제 상가 가치보다 낮으냐’입니다.