의정부지방법원 2025타경4869. 남양주시 화도읍 묵현리 두연리츠빌(B동) 3층 302호, 전용 54.24㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유광석이고, 2015년 5월 6일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득한 날 우리은행이 채권최고액 100,100,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·KB국민카드·서울보증보험의 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유 관계에서는 박국희가 조사됐습니다. 전입신고일은 2015.05.20로 말소기준일 2015.05.06보다 늦습니다. 따라서 조사자료 기준으로는 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았지만 말소기준 이후 전입이므로 이 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 510-3 3층 302호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 먹갓로 66-5 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 54.24㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 유광석 · 2015.05.06 소유권 이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비국민카드 / 7,094,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 두연리츠빌(B동) · 11세대 · 2009.04.09 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.05.06 우리은행 근저당권입니다. 현재 등기부상 그 뒤에 남아 있는 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 부안수협·서울축협·서울우유협동조합·한국캐피탈의 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박국희 | 미상 | 2015.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 72,520,000원으로 비교해야 한다
이 물건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 72,520,000원입니다. 시세 판단은 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선해 보면, 최근 12개월 평균은 142,500,000원, 최신 거래는 2023년 4월 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 50.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 57.46㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 56.86㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 56.86㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 141,666,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
실거래 표본은 135,000,000원~150,000,000원, 전체 평균은 141,666,666원입니다. 최근 12개월 평균은 142,500,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 1.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 따라서 제공된 시세 지표만 놓고 보면 하락 추세 보정이 필요한 사례는 아닙니다. 현재 실질취득액 72,520,000원은 최근 12개월 평균보다 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 100,100,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,483,354원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 26,266,217원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 5,683,644원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 13,072,476원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · KB국민카드 | 7,094,511원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 169,700,202원 중 예상 배당액은 70,814,640원이며, 미배당 채권은 98,885,562원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수분입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 98,885,562원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 120,249,954원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 135,205,028원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 천마중학교 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·빌라가 주를 이루고 근린생활시설과 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근을 통과하는 노선버스를 이용할 수 있습니다.
- 도로. 주로 남동측 폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 660,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 두연리츠빌(B동)은 11세대 규모이며 실거래 표본은 3건입니다. 대단지 공동주택보다 거래량과 비교표본이 제한적인 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현장 재확인. 박국희의 전입은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만, 점유부분과 보증금은 확인되지 않았습니다. 명도 협의에 필요한 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 인수액이 없으므로 현재 실질취득액은 72,520,000원입니다. 최근12개월 평균 142,500,000원, 최신 거래 135,000,000원과 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 실거래 표본의 시점. 확인된 거래는 2022.02~2023.04의 3건입니다. 현재 물건의 내부 상태·층·향·수선 필요성을 감안한 개별 가치 확인이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모이므로 재매각 시 매수층과 금융 취급 가능 여부를 사전에 점검하는 편이 안전합니다.
- 도로·주차·관리 상태. 주 출입도로가 폭 약 4미터인 점과 다세대주택의 주차·공용부 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성을 더 봐야 하는 49% 다세대
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 실제 조사된 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 실질취득액은 72,520,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격 지표도 분명합니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 142,500,000원의 50.9%이고 최신 실거래 135,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 이 물건의 핵심 변수는 권리 인수가 아니라 11세대 다세대의 환금성, 실거래 표본의 제한, 2회 유찰까지 이어진 시장 반응, 실제 점유·내부 상태입니다. 할인율만 볼 것이 아니라 이 네 가지를 함께 확인해야 현재 가격 차이가 실제 기회로 이어지는지 판단할 수 있습니다.
