의정부지방법원 2025타경64267. 파주시 아동동 296-9, 101동 4층 401호의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 99,960,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 김정현은 2020.07.01 전입했고, 2020.06.17 확정일자를 갖췄으며, 2020.07.04 점유를 개시했습니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.05.10 은평세무서장의 압류입니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 훨씬 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
임차보증금은 203,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 99,960,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,199,280원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 97,760,720원이 배당되고, 남는 보증금 부족분 105,239,280원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가가 내려가면 인수액이 반대로 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 296-9 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2019.05.15 |
| 소유자 | 장용준 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
2019.06.18 설정된 포항수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,170,000,000원이었지만 2020.07.08 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2024.05.10 은평세무서장의 압류입니다. 이후 2024.10.07 압류, 2025.09.22 강제경매개시결정, 2025.11.24 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차관계 — 실제 확인 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.01 / 2020.06.17 | 203,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수 가능 |
김정현은 2020.06.16 1차 계약, 2022.06.24 2차 계약이 기재되어 있고, 임차권등기에는 1차 보증금 203,000,000원과 2차 보증금 210,000,000원이 함께 적혀 있습니다. 2024.09.02의 3번 임차권 경정은 별도 임차인의 신규 등기가 아니라 기존 3번 임차권의 확정일자를 2020.06.17과 2022.06.28로 경정한 내용입니다. 현재 예상배당 및 인수액 계산은 203,000,000원 보증금을 기준으로 되어 있습니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 현재 회차부터 다음 회차까지의 시나리오가 바로 그 구조를 보여 줍니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 105,239,280원 | 210,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 134,687,496원 | 210,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,980,400원 | 155,301,247원 | 210,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 203,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차인 보증금 부족분 105,239,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액이 줄어들 수 있으므로 매수인 인수액 역시 달라질 수 있습니다.
④ 민간임대주택 등기 확인
2021.06.09에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 등록되었다는 등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 2024.05.10 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 입찰 전 매각 후 효력과 현재 등록상태를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 북동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층 401호이며 외벽은 타일붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비·난방설비·E/V설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 99,960,000원만 보고 할인된 물건으로 판단하지 말고, 대항력 임차인의 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 김정현의 보증금 203,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당이 감소하고 매수인 인수가 늘 수 있습니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 2024.09.02 경정으로 2차 확정일자 2022.06.28이 기재되어 있으므로 임대차계약 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.06.09 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “99,960,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 김정현의 2020.07.01 전입은 2024.05.10 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금은 203,000,000원입니다. 현재 회차에서는 97,760,720원이 배당되고 105,239,280원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
더 유찰되면 낙찰가는 69,972,000원, 48,980,400원으로 내려가지만 인수액은 각각 134,687,496원, 155,301,247원으로 증가합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 내려갈수록 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수액이 커지는 대항력 인수형”입니다. 시세 실거래 자료가 없는 만큼 가격 메리트 판단도 최저가 할인율로 해서는 안 되며, 보증금 수준의 실질취득과 세금 우선배당 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
