의정부지방법원 2025타경64655. 고양시 일산서구 덕이동 다안빌리지3동 4층 402호, 전용 57.18㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 231,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 113,190,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이 존재하고, 그 보증금이 228,000,000원으로 현재 최저가의 두 배를 넘는다는 점이 핵심입니다.
임차인 신빛남은 2019.12.30 전입·점유를 시작했고, 2023.03.21 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,384,660원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 110,805,340원이 배당되면, 보증금 부족분 117,194,660원이 남습니다. 이 금액은 매수인 인수로 계산돼, 최저가가 낮아져도 총 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 735-9 다안빌리지3동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 신덕로24번길 35-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.18㎡ · 철근콘크리트구조 평스래브지붕 4층 공동주택 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2018.08.22 |
| 소유자 | 이진재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,214,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준은 2023.05.18 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 뒤의 국세 압류, 금천구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 신빛남의 주택임차권등기는 2023.03.21에 이미 등기됐고, 전입·점유는 2019.12.30이므로 말소기준보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신빛남 | 건물전부 · 주거 | 2019.12.30 | 2022.01.27 | 228,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
신빛남은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작기 때문에 배당만으로 보증금 전액이 소멸하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 별도로 잡힌 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 230,384,660원
다안빌리지3동 전용 57.18㎡의 확인된 실거래는 2024.05, 1층 228,000,000원 1건입니다. 제공된 평균 거래금액과 최근12개월 평균도 모두 228,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 113,190,000원은 이 금액의 49.6%에 불과하지만, 이 비율로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차의 실제 비교 기준은 113,190,000원 + 117,194,660원 = 230,384,660원입니다. 이는 실거래 228,000,000원보다 2,384,660원 높고 약 101.0%입니다. 즉 권리 인수를 반영하면 현재 회차는 제공된 실거래보다 저렴하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 113,190,000원 | 117,194,660원 | 230,384,660원 |
| 3회 유찰 시 | 79,233,000원 | 150,593,194원 | 229,826,194원 |
| 4회 유찰 시 | 55,463,100원 | 173,935,236원 | 229,398,336원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 |
| 1. 임차인 신빛남 보증금 | 228,000,000원 | 110,805,340원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,214,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신빛남 보증금 미배당액은 117,194,660원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 다안빌리지3동은 총 7세대입니다.
- 입지. 백송고등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 4층 공동주택이며 사용승인은 2018.08.22입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 501.0㎡ 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 828,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 전용 57.18㎡ 확인 실거래는 228,000,000원 1건이어서 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 113,190,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득 230,384,660원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 신빛남 배당액 확인. 현재 추정 인수액은 117,194,660원입니다. 배당표와 당해세 변동에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 경정 확인. 2023.07.25 접수된 임차권 경정등기는 전입일·보증금이 별도로 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당 감소와 매수인 인수 증가로 이어질 수 있습니다.
- 가격 비교. 제공된 실거래 228,000,000원보다 현재 실질취득 230,384,660원이 높으므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “약 2.30억 실질취득”
표면만 보면 감정가 231,000,000원짜리 다세대주택을 113,190,000원에 입찰하는 사건입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 228,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 구조가 완전히 달라집니다. 현재 예상배당을 적용하면 매수인은 미배당 보증금 117,194,660원을 추가로 떠안아 실질취득 230,384,660원을 부담하게 됩니다.
이 금액은 확인된 실거래 228,000,000원보다 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 229,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 세금 압류와 임차권 경정 확인사항까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 볼 수 없는 인수형 경매이며, 가격 판단의 기준은 반드시 낙찰가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
