의정부지방법원 2025타경64861. 성석동 거영블루힐 105동 102호 다세대 물건입니다. 표면만 보면 감정가 148,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 72,520,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차권자 전영현은 2022.09.30 주민등록·점유를 갖추고 2022.09.21 확정일자를 받았으며, 168,000,000원의 임차보증금으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 2025.11.24 강제경매개시결정이므로 그보다 앞선 임차권은 매각으로 없어지지 않습니다.
현재 회차 72,520,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,705,360원을 제외한 70,814,640원이 전영현에게 배당되고, 부족한 97,185,360원은 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가를 72,520,000원에서 더 낮춘다고 해결되는 구조도 아닙니다. 3회 유찰 시 예상 인수액은 118,549,752원, 4회 유찰 시에는 133,504,826원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 경제적 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 168,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1074-7 거영블루힐 105동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 65.435㎡ · 주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등) · 지하 1층, 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 이송자 (2020.12.17 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 실제 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 반면 전영현의 임차권은 2024.10.31 등기됐고 주민등록·점유는 2022.09.30부터이므로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금을 모두 채우지 못하는 현재 회차에서는 부족액이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 확인된 인수위험이 두 갈래
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박상진 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 대항력 보증금·우선변제 미상 |
| 전영현 | 2022.09.30 | 2022.09.21 | 168,000,000원 | 대항력 우선변제 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
거영블루힐(105동106동) 전용 65.44㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 139,000,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.06의 83,000,000원 1건이고 최근 구간이 이전 거래보다 -50.3% 낮습니다. 하락 추세가 매우 뚜렷하므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.44㎡ | -1 | 83,000,000원 |
| 2024.08 | 65.44㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 65.44㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 83,000,000원 |
최저매각가 72,520,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 83,000,000원의 87.4%여서 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 비교 대상은 최저가가 아닙니다. 전영현의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득은 약 168,000,000원 수준이므로, 최신 거래 83,000,000원과 최근 12개월 평균 83,000,000원을 크게 웃돕니다. 더구나 박상진의 보증금은 아직 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 임차인 전영현 보증금 | 168,000,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전영현 보증금 중 70,814,640원이 배당되고 부족분 97,185,360원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 집행비용은 매각대금에서 먼저 차감되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 고봉로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 4층 건물로 2013.12.23 사용승인됐습니다. 도시가스보일러 개별난방, 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 공시지가 639,300원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 거영블루힐(105동106동)은 18세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래는 83,000,000원으로 이전 거래보다 크게 낮아진 상태입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전영현 보증금 승계 확인. 현재 회차 예상 미배당액 97,185,360원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 늘어납니다.
- 박상진 보증금 확인. 2025.05.26 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 별도 인수위험이 남아 있습니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 72,520,000원만 보고 최근 시세 83,000,000원보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 전영현 보증금 약 168,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 83,000,000원, 최근 12개월 평균 83,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -50.3%입니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·배당요구·보증금 미배당액과 박상진의 실제 임대차관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “실질취득 1.68억”이 중요하다
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 전영현의 보증금 168,000,000원이 현재 매각대금보다 훨씬 크고 대항력이 있기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 회차에서도 예상 인수액은 97,185,360원입니다. 따라서 경제적 부담은 약 168,000,000원 수준으로 봐야 하며, 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 83,000,000원을 크게 웃돕니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 박상진의 대항력 위험까지 별도로 존재합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리도 닫히지 않은 고위험 물건입니다.
