의정부지방법원 2026타경60008. 고양시 덕양구 내유동에 있는 4층 다세대주택의 1층 102호입니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,200,000원입니다. 등기부만 보면 핵심은 단순한 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 이해루의 임대차계약일은 2020.10.29, 점유개시는 2020.11.26, 전입은 2020.11.27, 확정일자는 2020.11.03이고 보증금은 195,000,000원입니다.
말소기준은 2024.04.11 평택세무서장 관련 압류입니다. 그보다 앞선 이해루의 임차권은 원칙적으로 매각으로 없어지지 않으므로, 현재 회차의 배당계산만 적용하면 보증금 중 88,128,800원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가 109,200,000원과 미배당 보증금 88,128,800원을 합치면 단순 합계가 커져 보이지만, 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-42 제223동 제1층 제102호 · 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 20-106 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3, 거실겸주방, 욕실2 등 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이진호 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
서울원예농업협동조합의 2019.07.24 근저당권은 2019.08.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.11 압류입니다. 이해루의 임차권은 그보다 앞선 권리이고, 전입 2020.11.27·확정일자 2020.11.03·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해루 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2020.10.29 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.11.26 |
| 전입일 | 2020.11.27 |
| 확정일자 | 2020.11.03 |
| 임차권등기 | 2023.01.09 · 의정부지방법원 고양지원 2022카임229 |
| 배당요구 | 2023.01.09 |
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 이해루 보증금 | 195,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 임차보증금 미배당액은 88,128,800원입니다. 다만 확약서에 따라 이 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유동마을회관 북서측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장 현황도상 다세대주택으로, 방3·거실겸주방·욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 대상토지는 남동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 가축사육제한구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서와 2026.07.13 추가 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 실질 인수 0원 판단은 해당 확약이 이해루 임차권에 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제입니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장·강서구·국민건강보험공단·부천세무서장 관련 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 유보. 실거래 자료가 없으므로 감정가 156,000,000원이나 최저가 109,200,000원만으로 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 1층 다세대주택인 만큼 내부 상태·채광·습기·주차·진입도로 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 보증금’보다 ‘확약의 유효성’
표면만 보면 이 물건은 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 현재 최저가 기준 일반 계산상 미배당액도 88,128,800원에 달합니다. 그러나 이번 사건에는 보증금을 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약서가 제출돼 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다.
따라서 입찰 판단의 첫 번째 관문은 낮아진 최저가가 아니라 확약서의 적용과 이행 여부입니다. 그다음은 압류 4건의 세금·공과금 성격과 실제 배당순위 확인입니다. 실거래 자료가 없으므로 가격 자체의 시장 메리트는 별도 시세조사를 거쳐야 합니다. 권리위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 가격은 아직 검증되지 않은 다세대 물건으로 보는 것이 맞습니다.
* 확약서가 없다면 현재 회차의 일반 계산상 매수인 인수액은 88,128,800원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용을 전제로 합니다.
