의정부지방법원 2025타경72095. 남양주시 평내동 이편한세상평내메트로원 단지 내 근린생활시설2동 1층 106호입니다. 사건상 물건 분류는 대지이지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 이용 용도는 근린생활시설입니다. 현재 공실(휴업) 상태로 조사됐습니다. 주거용 아파트와는 수익구조와 환금성이 다른 물건이라는 점을 먼저 구분해야 합니다.
감정가는 472,000,000원이며, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 231,280,000원입니다. 말소기준권리는 송파농업협동조합의 근저당권이고, 해당 권리는 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 채권이 소멸하는 것과 상가의 임대관계·명도 문제가 없는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 667 이편한세상평내메트로원 제근린생활시설2동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 평내로 145 |
| 물건종류 / 용도 | 대지(사건 분류) · 집합건물 내 근린생활시설(감정상 이용 용도) |
| 면적 참고 | 34.1504㎡ · 동일 용도 실거래 면적 매칭 불일치 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 2층 건물 중 1층 106호 |
| 사용승인일 | 2022.06.24 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현재 공실(휴업) |
| 소유자 | 이근종 · 2023.08.09 소유권이전 · 등기 거래가액 490,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 231,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청 청구액 | 338,051,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 송파농업협동조합 근저당
말소기준권리는 2023.08.09 접수된 을구 1번 송파농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고, 이후 확정채권양도에 따라 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 별도의 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다.
경기신용보증재단·우리카드·현대캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류돼 있습니다. 등기상 제시된 담보권·후순위 압류 권리의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 국민건강보험공단 압류의 채권액과 세부 배당순위는 확인이 필요합니다.
② 가격 검증 — 아파트 실거래와 상가를 비교하면 안 된다
같은 단지 e편한세상평내메트로원의 실거래 자료에는 최근 거래 12건과 최근 12개월 평균 520,750,000원이 확인됩니다. 최신 거래는 2026년 9월 510,000,000원입니다. 그러나 실제 거래된 물건은 전용 59.99㎡·60.0㎡·84.98㎡·84.99㎡ 등 주거용 아파트입니다.
본건은 34.1504㎡의 근린생활시설로 분류되며, 면적 매칭도 불일치합니다. 따라서 최저가 231,280,000원을 아파트 평균 520,750,000원과 비교한 44.4%라는 비율은 본 상가의 시세 할인율이 아닙니다. 이를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 본건 감정가 | 472,000,000원 | 근린생활시설 감정가 |
| 본건 최저가 | 231,280,000원 | 감정가의 49% |
| 아파트 최근 12개월 평균 | 520,750,000원 | 용도·면적 불일치 |
| 아파트 최신 거래 | 510,000,000원 | 직접 비교 불가 |
| 동일 용도 상가 실거래 | 확인 필요 | 가격 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 231,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,037,920원 |
| 1. 근저당 · 송파농업협동조합(권리 이전) | 372,000,000원 | 227,242,080원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,760,210원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 41,997,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,037,920원과 근저당권 예상배당 227,242,080원으로 매각대금 231,280,000원이 소진되는 추정입니다. 국민건강보험공단 압류의 배당액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 확정되지 않았습니다. 실제 배당은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 231,280,000원 | 224,516,046원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 161,896,000원 | 292,928,670원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 113,327,200원 | 340,817,507원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 상가 적정가치가 확인되지 않은 상태에서 낮아진 최저가만으로 안전마진을 판단할 수 없습니다. 각 회차의 예상 인수액 0원 역시 확인된 권리와 배당 추정에 따른 수치로, 임대차·점유 및 공적 부담 확인을 대신하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 평내동 평내중학교 북동측 인근, 이편한세상평내메트로원 단지 내 근린생활시설입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성된 주택지대이며, 상업적 환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 평내호평역 및 버스정류장이 비교적 가까운 거리에 있습니다. 간선도로 접근성 등 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.06.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 타일 외벽·바닥, 페인팅 내벽, 강화유리창으로 마감돼 있으며 전기·급배수·승강기·소방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이나 현재 공실(휴업) 상태입니다. 즉시 임대수익이 발생한다고 가정할 수 없으며, 실제 영업 가능 상태와 재임대 조건을 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 단지 남측 정문을 통해 외부도로와 연결되며 차량 출입이 용이합니다. 토지는 부정형의 평탄한 지반으로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 평내2구역 지구단위계획구역 및 정비구역 등으로 확인됩니다. 과밀억제권역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등 관련 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 전체는 1,108세대이지만, 주거용 세대수만으로 개별 상가의 임차 수요나 매각 가능성을 보장할 수 없습니다. 공실 상태와 두 차례 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확보. 동일 단지 내 근린생활시설 및 유사 상권의 실제 매매사례를 확인하세요. 아파트 실거래 평균 520,750,000원은 본건의 직접 비교 시세가 아닙니다.
- 임대수익 검증. 공실 해소 가능성, 실제 임대료, 보증금, 관리비, 임차 수요 및 재임대까지의 비용을 확인하세요. 임대수익 자료 없이 감정가 할인율만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 사업자등록, 계약관계 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 송파농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계, 실제 채권잔액과 배당채권자를 원본 서류로 확인하세요.
- 공적 부담 확인. 국민건강보험공단 압류, 당해세, 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요. 예상배당액과 실제 채권액 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.
- 매각범위 확인. 전유부분 면적, 대지권 비율, 매각 대상 범위 및 감정평가 대상이 서로 일치하는지 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 근린생활시설의 업종별 영업 가능 여부와 상대보호구역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 유찰가 착시 경계. 현재 최저가 231,280,000원이 감정가의 49%라는 점만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 상가 적정가격과 예상 수익을 먼저 산정해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 2026.09.30 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 상가 시세의 49%”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라 현장 점유 및 임차권 확인은 반드시 필요합니다.
더 중요한 문제는 가격과 환금성입니다. 근린생활시설이 현재 공실인 데다 이미 두 차례 유찰됐습니다. 감정가 472,000,000원 대비 최저가 231,280,000원은 상당히 낮아졌지만, 비교 가능한 상가 실거래나 임대수익이 확인되지 않습니다.
아파트 최근 실거래 평균 520,750,000원과 비교해 본 상가가 싸다고 평가하는 것은 용도·면적 차이를 무시한 오류입니다. 권리상 예상 인수는 0원, 임대관계는 확인 필요, 가격 메리트는 판단 보류. 동일 용도 실거래·임대수익·공실 해소 가능성을 확인한 뒤 적정 입찰가격을 검토해야 하는 물건입니다.
