의정부지방법원 2025타경72095. 남양주시 평내동 이편한세상평내메트로원 단지 내 근린생활시설2동 1층 106호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설의 용도이나 현재 공실(휴업)입니다. 소유자 이근종은 2022.05.12. 매매를 원인으로 거래가액 490,600,000원에 취득했고, 2023.08.09. 소유권이전과 함께 송파농업협동조합 명의의 채권최고액 372,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 우리카드·현대캐피탈 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.07.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 경매절차의 채권자로 등재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 667 이편한세상평내메트로원 근린생활시설2동 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 · 현재 공실(휴업) |
| 소유자 | 이근종 · 2022.05.12. 매매 · 거래가액 490,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 338,051,565원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2022.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고 내역이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2023.08.09. 송파농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 372,000,000원입니다. 2025.05.29. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.07.28. 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
② 가격 비교 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 63.9%’로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 330,400,000원으로 감정가 472,000,000원의 70%입니다. 단지 실거래 자료에는 최근 12건 평균 517,333,333원, 최신 거래 460,000,000원이 잡히며 산식상 최저가는 최근 평균의 63.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 17 | 503,000,000원 |
| 2026.07 | 53.99㎡ | 16 | 429,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 655,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 16 | 659,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 26 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 53.99㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 3 | 477,000,000원 |
| 평균 | 34.1504㎡ 대상 | 12건 | 517,333,333원 |
실거래 표본의 최저는 395,000,000원, 최고는 659,000,000원이며 최근 12건 평균은 517,333,333원입니다. 그러나 대상면적 매칭이 되지 않았으므로 최저가 330,400,000원이 실거래보다 싸다는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건에서는 등기상 인수 여부보다 근린생활시설 자체의 임대료·공실기간·매매사례 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 2. 근저당권 · 송파농업협동조합 | 372,000,000원 | 324,974,400원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,760,210원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 41,997,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 330,400,000원을 가정한 배당 추정입니다. 채권 총액은 451,758,126원, 채권자 예상 배당액은 324,974,400원, 미배당액은 126,783,726원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 평내동 소재 평내중학교 북동측 인근, 이편한세상평내메트로원 단지 내 근린생활시설2동 1층 106호입니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 평내호평역과 버스정류장이 비교적 가까우며 간선도로 접근성 등 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설 용도이나 현재 공실(휴업) 상태입니다. 외벽은 타일 및 기타 외벽재, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 강화유리창입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 106호이며 사용승인일은 2022.06.24입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등으로 표시돼 있고, 토지이용 항목에는 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시도 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 2,275,000원/㎡이며 토지는 평지·부정형·중로각지로 표시돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 따로 확인. 단지 실거래 평균 517,333,333원과 최신 460,000,000원은 대상면적 34.1504㎡와 매칭되지 않습니다. 해당 106호와 유사한 근린생활시설 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 리스크 확인. 감정평가상 현재 공실(휴업) 상태입니다. 임대수요와 재임대 가능성을 가격 판단과 분리하지 말아야 합니다.
- 배당 부족은 인수와 구분. 현재 회차에서는 채권 미배당액 126,783,726원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 231,280,000원, 3회 유찰 시 161,896,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준 근저당권의 이전관계와 국민건강보험공단 압류를 포함해 매각 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시사항의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘상가 시세 확인 후’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.09. 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 예상 인수액도 0원입니다.
다만 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 330,400,000원이 이 근린생활시설의 실제 가치보다 충분히 낮은가입니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 단지 실거래 12건은 대상면적과 매칭되지 않습니다. 따라서 데이터에 표시된 63.9%만 보고 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 공실이라는 사실까지 함께 보면 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
