대전지방법원 2025타경3566. 충청남도 금산군 금성면 하신리 229-1 일대의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가 이용상태상 기호 2는 공장으로 현황 공실이고, 기호 4는 공부상 소매점이나 현황 1층은 작업장 및 근린생활시설 등, 2층은 작업장 및 회의실·탕비실 등으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물 및 설비, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 냉동설비 1점이 포함됩니다.
권리의 기준점은 2018.12.28. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 732,000,000원입니다. 2013년 국민은행 근저당 79,000,000원은 2018.12.28. 이미 말소됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류 444,500,000원과 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 근저당에는 토지·건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 공동담보로 기재되어 있어 일괄매각 범위를 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3566 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금성면 하신리 229-1 · 충청남도 금산군 금성면 어필각로 428 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장 · 작업장 및 근린생활시설 등 |
| 토지 | 공장용지 · 846.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사올리브몰 |
| 감정가 / 최저가 | 1,176,378,820원 / 403,498,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 732,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 공시지가 | 91,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2013.03.20. 국민은행 근저당권 79,000,000원은 2018.12.28. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 주식회사올리브몰로 소유권이 이전되고, 신한은행 근저당권 732,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됩니다. 2025.02.18. 신용보증기금의 가압류 444,500,000원과 2025.06.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 34%까지 내려온 이유를 봐야 한다
이 사건은 감정가 1,176,378,820원에서 이미 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 403,498,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 403,498,000원 | 779,436,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 282,448,600원 | 898,805,680원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 197,714,020원 | 982,353,976원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 늘지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 따라서 현재 판단의 핵심은 채권 미회수액이 아니라 공장·토지의 실제 이용가치, 점유관계, 경계 및 일괄매각 대상의 현황입니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,434,980원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 732,000,000원 | 397,063,020원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 444,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권 총액은 1,176,500,000원, 채권자 예상 배당액은 397,063,020원, 미배당은 779,436,980원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금성초등학교 금계분교장 동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 금성 농공단지, 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 37번 국도와 연계되며, 인근 버스정류장이 있어 일반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 기호 2. 경량철골구조 경량철골지붕 단층 제조업소이며 사용승인일은 2010.09.17., 일부 증축은 2013.01.02.입니다. 현황은 공실상태입니다.
- 기호 4. 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 소매점이며 사용승인일은 2009.06.02., 일부 증축은 2009.08.06.입니다. 1층은 작업장 및 근린생활시설 등, 2층은 작업장 및 회의실·탕비실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기호 4에는 위생 급배수설비, 전기설비, 리프트 설비 등이 있으며, 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 설비와 냉동설비 1점이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 846.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역· 하수처리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 기호 4의 공부상 용도는 소매점이고 실제 이용은 작업장·근린생활시설·회의실·탕비실 등입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물 및 설비, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 냉동설비 1점이 포함되므로 매각목록과 현물을 대조하세요.
- 임대·점유관계. 임대관계는 미상입니다. 기호 2는 공실이지만 기호 4는 실제 이용 중이므로 점유 주체와 사용 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접지와 경계가 불분명해 정확한 토지 경계와 현황 확정을 위해 지적측량이 필요할 수 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역을 비롯한 토지이용 제한과 실제 사업 목적의 적합성을 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 403,498,000원까지 낮아졌지만 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2018.12.28. 신한은행 근저당의 공동담보와 2025.11.18. 신용보증기금 50,000,000원 일부이전 내용을 포함해 최신 등기사항을 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 현장 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.12.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 물건은 이미 3회 유찰됐고 현재 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 그 할인율만으로 매력을 판단하기에는 실거래 시세 자료가 없고, 임대관계 미상·공장 및 작업장 이용·일괄매각 설비· 불분명한 토지 경계라는 확인 요소가 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 현황과 실제 이용가치의 검증입니다.
