인수는 0원, 그러나 9명 점유와 ‘가격 검증’이 남는다 — 세종 장군면 18가구 다가구주택

대전지방법원 2025타경3613. 세종특별자치시 장군면 금암리 266-5의 토지와 대학길 38-2 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 대장상 단독주택 18가구로 이용되는 조적조 스라브지붕 지상 3층 다가구주택이고, 토지는 331㎡입니다. 감정가 543,251,600원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 186,335,000원까지 내려왔습니다.

표면적인 할인 폭은 큽니다. 감정가와 최저가의 차이는 356,916,600원이고, 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 이 물건은 구분등기된 아파트가 아니라 18가구가 들어선 다가구주택입니다. 동일 용도·입지의 실거래나 임대수익 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리 원본 확인은 필요

권리판정 기준일은 1999.09.17. 성남2동새마을금고 근저당권입니다. 확인된 임차인 9명의 전입일은 가장 이른 2014.04.01.부터 2025.05.28.까지로 모두 기준일보다 늦습니다. 이에 따라 임차인 9명 모두 대항력 없음으로 분류되고, 2025.09.12. 등기된 박종민의 임차권도 후순위로 매각 시 소멸합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 9명

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 9명이 실제 임차인입니다. 모두 전입일이 기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당 범위와 명도 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가 186,335,000원은 감정가 543,251,600원의 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 130,434,499원, 그다음은 91,304,149원으로 내려갑니다. 매수인 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.

낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘지만, 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 18가구의 실제 임대료, 공실, 수선 상태와 토지·건물의 개별 시세를 확인하지 않은 상태에서는 현재 가격을 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,335,000원 가정)

채권총액 426,000,000원 중 예상 채권배당은 182,926,310원, 미배당은 243,073,690원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 대장상 단독주택 18가구로 이용되는 지상 3층 다가구주택입니다. 위생·급배수와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 한국영상대학교 남측 원거리에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 331㎡의 평지·사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 개별공시지가는 530,300원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역 전부제한과 금강 주변 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
• 경계. 토지 위치와 지적경계는 공부와 개략적인 목측에 따른 것이므로 인접 토지와의 정확한 경계는 지적측량 등 별도 실사가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수 확인. 대장상 18가구 중 확인된 임차인은 9명입니다. 나머지 호실의 공실·소유자 점유·미신고 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 8명. 박종민을 제외한 8명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능액을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 매수인 인수액은 0원이지만 다수 호실의 실제 인도와 이사 협의가 필요할 수 있습니다. 호실별 점유자를 구분해 명도 일정과 비용을 계산해야 합니다.
• 말소기준 재검증. 1999년 근저당과 2001년 말소 기록이 함께 존재하므로 현재 유효한 말소기준권리와 공동담보 관계를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 수익가치 산정. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 18가구의 실제 임대료·공실률·수선비와 토지·건물의 개별 가치를 조사해야 합니다.
• 토지 경계. 지적경계와 인접 토지 경계는 지적측량 등 별도 실사가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인들은 모두 말소기준 이후 전입했고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 역시 186,335,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

그러나 18가구 다가구주택에 실제 임차인 9명이 있고, 8명의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 오래된 근저당과 말소 이력, 제시외 건물, 토지 경계 확인도 남아 있습니다. 무엇보다 동일 용도의 실거래나 실제 임대수익 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 명도와 가격 검증은 보류. 이 물건은 할인율보다 현장조사와 임대수익표의 완성도가 낙찰가를 결정해야 하는 다가구주택입니다.