의정부지방법원 2025타경72270. 남양주시 다산동 ‘부영애시앙’ 901동 13층 1302호, 전용 143.8264㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2014.12.04. 우리은행 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 오에스비저축은행 근저당, 아이에이치큐 근저당, 삼성카드 가압류, 국·남양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 채권자들에게 810,519,443원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 회수 부족액이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 쪽에서는 감정가보다 현재 회차를 봐야 합니다. 감정가 946,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 662,200,000원으로 내려왔습니다. 같은 면적의 최신 실거래는 2026년 6월 780,000,000원, 최근 12개월 평균은 840,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.8%로 가격 차이가 분명하지만, 최근 시세가 과거보다 17.4% 하락한 흐름이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 할인폭을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2014년 우리은행 근저당권이며, 현재 배당 대상인 오에스비저축은행·아이에이치큐의 근저당과 삼성카드 가압류, 국·남양주시 압류 등은 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 예상배당상 오에스비저축은행은 일부만 배당되고 이후 권리자는 미배당이 발생하지만, 이 후순위 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

같은 단지 ‘부영애시앙’의 전용 143.83㎡ 실거래 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 840,000,000원이고, 가장 최신 거래는 2026년 6월 13층 780,000,000원입니다.

현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 기준 금액은 662,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 840,000,000원의 78.8%입니다. 최신 거래 780,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 반면 전체 11건 평균은 968,454,545원이지만, 2021년 1,250,000,000원·2023년 1,120,000,000원 등 과거 고가가 포함돼 있고 최근 구간은 이전 구간보다 -17.4% 내려왔습니다. 따라서 가격 메리트의 근거는 전체 평균 대비 68.4%가 아니라 최근 12개월 평균 대비 78.8%와 최신 780,000,000원 거래를 중심으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 662,200,000원 가정)

현재 회차에선 채권자 총 청구액 1,463,697,443원 중 653,178,000원이 배당되고 810,519,443원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수는 세 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서 신청채권 관련 배당은 290,178,000원으로 청구금액 500,208,393원을 충족하지 못하고, 2회 유찰 시 93,504,600원, 3회 유찰 시 0원으로 내려갑니다. 이 역시 채권자 회수 문제이며 낙찰자의 추가 인수금과는 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 아파트이며 감정 이용상태는 주거용 등으로 이용 중입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.
• 입지. 경기도 남양주시 다산동에 소재하고 주위는 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 인접도로를 통해 진출입이 가능합니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이 걸쳐 있으며, 과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 5,460,000원/㎡입니다.
• 단지·거래. 부영애시앙은 364세대, 2008.05.21 준공입니다. 동일 면적 실거래 11건이 확인되며 최근 12개월 거래는 3건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 거래로. 현재 최저가 662,200,000원과 최근 12개월 평균 840,000,000원, 최신 거래 780,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -17.4% 내려왔으므로 전체 평균 968,454,545원을 입찰가 상단의 주된 근거로 삼지 마세요.
• 미배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 810,519,443원은 채권자 부족액입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
• 세금·배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 관계는 매각 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로 현장 점유상태와 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전에 대조할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제 확인. 철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 제한사항을 목적에 맞게 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세로 판단”

이 사건은 권리와 가격의 방향이 비교적 분명합니다. 2014년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 662,200,000원은 최근 12개월 평균 840,000,000원의 78.8%이며 최신 거래 780,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 차이가 존재합니다.

다만 시장의 방향은 무시할 수 없습니다. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 17.4% 하락했고, 2026년 6월 최신 거래도 780,000,000원까지 내려왔습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 968,454,545원을 기준으로 할인율을 크게 보이게 만드는 대신, 최근 840,000,000원 평균과 780,000,000원 최신 거래를 기준으로 안전마진을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세까지 반영한 응찰가 관리가 최종 승부처입니다.