의정부지방법원 2025타경72314. 남양주시 화도읍 묵현리 경성큰마을아파트 208동 4층 401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 4층에 위치합니다. 사용승인일은 1998.05.21입니다. 현재 소유자는 조하경이고, 2018.05.04 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 소유권 취득 당시의 과거 대출이 아닙니다. 국민은행·하나은행·현대캐피탈· 서천농업협동조합 관련 선행 근저당은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 말소기준은 2022.05.24 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 277,200,000원이며, 이 사건 청구금액은 232,922,801원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 208동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 중 4층 |
| 전유부분 면적 | 집합건축물대장 기준 134.95㎡ · 등기사항전부증명서상 134.59㎡ |
| 소유자 | 조하경 · 2018.05.04 소유권 취득 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2022.05.24 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 277,200,000원 |
| 청구금액 | 232,922,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.05.24 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.08.24 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당권과 2025.09.11의 두 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 예상배당표와 각 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 대상은 입찰 전에 현황조사 및 현장 확인으로 다시 대조하는 것이 필요합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
감정가는 331,000,000원, 현재 최저매각가는 162,190,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 숫자만 보면 감정가와의 차이는 큽니다. 하지만 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
이 사건에서 확인할 수 있는 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가이며, 동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가와 직접 비교할 실거래 수치는 없습니다. 따라서 현재 최저가 162,190,000원을 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 결론내리지는 않습니다. 입찰가격 판단은 실제 최근 거래 확인이 선행되어야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 162,190,000원 | 204,480,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 113,533,000원 | 252,456,462원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 79,473,100원 | 285,957,416원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 277,200,000원 | 159,119,340원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 86,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 162,190,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,070,660원을 제외한 159,119,340원이 한화생명보험주식회사에 배당되고, 하나캐피탈주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 204,480,660원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 권리 세부 — 과거 근저당은 이미 정리됐다
등기에는 과거 국민은행, 하나은행, 현대캐피탈주식회사, 서천농업협동조합의 근저당 이력이 남아 있지만 해당 권리들은 이미 말소된 내역입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.05.24 한화생명보험주식회사 근저당권이며, 그 이후 설정된 2022.08.24 하나캐피탈주식회사 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
2025.09.11에는 이에이에스제십삼차유동화전문유한회사와 한화생명보험 주식회사 관련 임의경매개시결정이 같은 날 각각 등기되어 있습니다. 이 사건인 2025타경72314의 경매개시결정도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 4층입니다.
- 주위환경. 천마중학교 남서측 인근에 위치하며 아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 공동주택 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·도시가스·가스보일러 개별난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공시지가. 1,224,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 감정가 331,000,000원에서 최저가가 162,190,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 단지·동일 면적의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부와 인도 대상을 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기상 134.59㎡와 집합건축물대장상 134.95㎡의 차이가 있고 감정평가는 134.95㎡를 기준으로 했으므로 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2022.05.24 한화생명보험주식회사 근저당권과 이후 하나캐피탈주식회사 근저당권·경매개시결정의 순위를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당액은 204,480,660원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 미배당액을 매수인 부담으로 오인하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획상 제한의 실제 적용 여부와 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 판단이다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.05.24 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 하나캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 가격은 따로 봐야 합니다. 감정가 331,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 162,190,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이를 최근 실거래와 비교하지 않은 채 “반값이니 싸다”고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유관계와 최근 시세를 확인한 뒤 162,190,000원의 가격 적정성을 검증하는 것입니다.
