의정부지방법원 2025타경72378. 남양주시 별내동 리치안위버오피스텔 9층 905호입니다. 감정 이용상태 역시 오피스텔이고, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 9층이며 사용승인일은 2016.08.25입니다. 현재 소유자는 박수미로, 2022.09.30 매매를 원인으로 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 최저가 할인율이 아니라, 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.
임차권자 윤성환은 2022.12.21 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2023.01.12 전입·점유를 시작했으며, 2025.01.15 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.09.29이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1007-4 리치안위버오피스텔 9층 905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 19층 중 9층 · 2016.08.25 사용승인 |
| 소유자 | 박수미 (2022.09.30 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤성환 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.10 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 기준 권리는 2025.09.29 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.04.09 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 반면, 윤성환의 임차권은 전입일이 2023.01.12로 기준보다 앞섭니다. 등기부에도 을구 1번 주택임차권이 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2023.01.12 | 2022.12.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
윤성환은 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 100,000,000원 자체가 분석 대상입니다. 2025.01.15 배당요구가 있고 확정일자도 갖추어 우선변제를 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다. 배당으로 채우지 못한 부분은 대항력에 따라 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 1억원
이 물건은 대항력 있는 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 유찰로 매각가격이 낮아지면 그만큼 임차인 배당액도 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 보면 안 되는 이유입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 38,534,000원 | 101,534,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 57,093,800원 | 101,193,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 70,085,661원 | 100,955,660원 |
현재 회차에서 최저가 63,000,000원만 보면 감정가 90,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 매수인 인수 예상액 38,534,000원을 더한 실질취득은 101,534,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 101,193,800원, 100,955,660원으로 약 1억원 수준입니다. 유찰이 곧 실질적인 가격 인하로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 윤성환 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 윤성환 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 38,534,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 실제로 오피스텔로 이용 중이며, 오피스텔 및 근린생활시설용 건부지에 위치합니다.
- 입지. 남양주시 별내동 소재 별내역 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 원활하고 남측 인근에 별내역, 남서측 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 9층 905호이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15m 포장도로, 남동측 약 10m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 공시지가는 3,859,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 낙찰 가정 시 63,000,000원에 인수 38,534,000원을 더한 101,534,000원이 경제적 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 57,093,800원, 3회 유찰 시 70,085,661원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 약 1억원입니다.
- 임차권 원본 확인. 윤성환의 임대차계약일 2022.12.21, 전입·점유 2023.01.12, 임차권등기 2025.01.15 및 보증금 100,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 윤성환이므로 임대차보증금과 경매신청채권의 관계를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 등기 원문과 관련 처리 내용을 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 실제 배당에서 선순위로 반영될 조세·비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단이 완전히 달라집니다. 최저매각가는 63,000,000원이지만, 대항력 있는 윤성환의 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 38,534,000원을 매수인이 이어받으므로 실질취득은 101,534,000원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 44,100,000원까지 내려가면 인수액이 57,093,800원으로 늘고, 30,869,999원까지 내려가면 인수액은 70,085,661원으로 커집니다. 결국 총 부담은 계속 약 1억원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 사건이 아니라, 1억원 안팎의 실질취득가와 임차권의 진정성·배당관계를 함께 검증해야 하는 인수형 경매입니다. 권리의 핵심은 분명하지만 부담액이 크고 신청채권자와 임차인이 동일하다는 확인 과제도 남습니다. 결론은 최저가에 현혹되지 말고 실질취득 기준으로 보수적으로 판단하는 것입니다.
