의정부지방법원 2025타경72395. 남양주시 화도읍 묵현리 영진그린필아파트 106동 13층 1306호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니의 아파트로 이용 중이고, 제15층 건물 중 제13층입니다. 현재 소유자는 박남수이며 2020.08.20. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 185,000,000원입니다.

권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 120,000,000원 근저당과 화도농업협동조합 27,584,945원 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당에서 후순위 채권이 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸

실제 임차인 0명. 별도의 임차인 신고가 없어 임차보증금 인수액은 0원입니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 제공된 권리자료상 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.3%

영진그린필 동일 면적 84.95㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 253,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 285,000,000원입니다. 현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.3%입니다.

표본 최저 거래는 223,000,000원, 최고는 285,000,000원입니다. 현재 최저매각가 208,600,000원은 이 12건의 최저 실거래보다도 14,400,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다 44,733,333원 낮습니다. 별도의 최근·과거 추세 비교 수치는 없으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권총액 291,584,945원 중 204,879,600원이 배당되고 86,705,345원이 미배당됩니다. 다만 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득비용이 고정되는 인수형 경매가 아니라, 낙찰가가 내려가면 실질취득비용도 함께 내려가는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주세무서 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 경춘선 천마산역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 13층으로, 위생·급배수·전기·승강기·화재탐지·소화전설비가 되어 있습니다.
• 단지·거래. 영진그린필은 588세대, 2003.12.24. 준공이며 동일 면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
• 토지. 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,003,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 기재되어 있고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 현황 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균 253,333,333원의 82.3%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래 범위를 기준으로 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
• 세금 확인. 국 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 소유자 주소가 해당 106동 1306호로 변경된 등기가 있으므로 실제 점유 여부와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비. 아파트 관리비 체납이 있으면 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 거래 아래

이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 2020.08.20. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 208,600,000원은 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려와 있고, 같은 면적 최근 12개월 평균 253,333,333원의 82.3%입니다. 최신 2026.07. 거래 285,000,000원과 최근 표본 최저 223,000,000원보다도 낮습니다.

다만 배당표에 반영되지 않은 당해세 여부와 실제 점유 상태는 별도 확인 대상입니다. 그 두 항목을 원본에서 확인한다는 전제라면, 이 물건은 인수 리스크가 낮고 현재 회차 가격도 최근 실거래 범위 아래에 위치한 아파트 경매로 볼 수 있습니다.