의정부지방법원 2025타경72453. 남양주시 오남읍 오남아이파크 102동 9층 901호 아파트입니다. 감정가는 399,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 279,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2011.06.30 중소기업은행 근저당권이며, 채권최고액은 192,000,000원으로 기재되어 있습니다. 2023.06.08 변경계약으로 채권최고액 180,000,000원이 별도 기재되어 있으나, 예상배당은 192,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
후순위에는 2023.06.19 설정된 근저당권·전세권과 그 권리이전·근질권 관계가 이어지고, 2025년에는 제이오대부 주식회사와 중소기업은행의 임의경매개시결정이 각각 등기되어 있습니다. 구조가 단순한 단일 근저당 물건은 아니지만, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리관계의 복잡성과 인수 여부는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72453 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891 오남아이파크 102동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 19층 건 내 9층 901호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 손명규 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 279,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 143,174,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고 후순위 권리가 겹친다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 전세권은 2023.06.19 하나로대부주식회사 명의로 전세금 5,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정되었고, 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70% 구간으로, 매각가격은 279,300,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득금액도 같은 279,300,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 감정가 대비 비율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 279,300,000원 | 0원 | 77,589,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 195,510,000원 | 5,027,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 136,857,000원 | 62,858,998원 | 0원 |
현재 회차에서는 예상 배당대상 채권 197,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 77,589,800원이 남는 구조입니다. 반면 2회 유찰 시에는 5,027,140원, 3회 유찰 시에는 62,858,998원의 미배당이 발생합니다. 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,710,200원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,589,800원 |
현재 회차 예상배당에서는 중소기업은행 근저당 192,000,000원과 하나로대부주식회사 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 77,589,800원이 남습니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남체육공원 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지 및 중소규모 창고가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건 내 9층 901호이며 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 서측 및 동측 외부 공도와 연결됩니다.
- 이용계획. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종·제2종·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오남2지구·오남지구) 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 279,300,000원은 감정가 70% 구간이라는 의미일 뿐, 실제 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
- 말소기준 재확인. 2011.06.30 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 근저당권 최초 채권최고액 192,000,000원과 2023.06.08 변경된 180,000,000원의 관계를 현재 등기 상태에서 확인하세요.
- 후순위 권리승계 확인. 2023년 이후 근저당권 이전·근질권 설정과 제이오대부 주식회사 관련 권리를 실제 유효 등기 기준으로 점검하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 전세권 확인. 하나로대부주식회사 명의 전세금 5,000,000원의 전세권은 말소기준 이후 권리로 표시되지만, 매각물건명세서의 최종 인수 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 물건의 가장 분명한 장점은 예상 인수액 0원이라는 점입니다. 확인된 임차인도 없고, 말소기준인 2011.06.30 중소기업은행 근저당권 이후 등기된 전세권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 2023년 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 이어져 등기 흐름은 단순하지 않습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 399,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 279,300,000원, 즉 감정가 70%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격 적정성은 별도 검증”입니다. 권리분석만 통과했다고 바로 응찰할 물건이 아니라, 실제 시세와 점유·최종 매각조건을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
