의정부지방법원 2025타경72505. 가평군 설악면 선촌리 ‘북한강코아루’ 101동 2층 201호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 방3·주방 겸 식당·거실·욕실 겸 화장실2·대피공간·발코니·현관 등의 아파트로 확인됩니다. 권리의 기준점은 2014.10.02 설정된 주식회사우리은행 근저당권 106,700,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 유미캐피탈대부주식회사 근저당과 서울보증보험 가압류, 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 142,800,000원입니다. 최근 12개월 실거래는 3건 평균 218,333,333원, 최신 거래는 2026.07 220,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.4%로, 권리뿐 아니라 가격에서도 비교 여지가 있습니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군 비교 추세는 -2.4%로 하락 방향이므로 과거 전체 평균만 보고 시세를 높게 잡아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 선촌리 663 북한강코아루 101동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 설악면 자잠로 86 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 방3·주방 겸 식당·거실·욕실 겸 화장실2 · 13층 중 2층 |
| 소유자 | 김인일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 104,938,524원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.10.02 설정된 주식회사우리은행 근저당권 106,700,000원입니다. 2021.08.18 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 138,000,000원과 2024.11.25 서울보증보험 주식회사 가압류 6,267,430원, 2025.10.23 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
북한강코아루 전용 59.86~59.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 222,375,000원이지만 과거 292,000,000원 등 높은 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 3건 평균 218,333,333원과 최신 2026.07 거래 220,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 9 | 192,500,000원 |
| 2025.04 | 59.86㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2024.09 | 59.98㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 59.86㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2024.08 | 59.98㎡ | 18 | 292,000,000원 |
| 2024.08 | 59.86㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 59.98㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.04 | 59.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 218,333,333원 |
현재 최저매각가 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%입니다. 최신 거래인 2026.07의 220,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 시세보다 싸다고 오판하는 유형이 아니라, 최근 시세 기준으로도 실제 가격 차이가 확인되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 106,700,000원 | 106,700,000원 |
| 2. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 138,000,000원 | 33,300,800원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,267,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 250,967,430원 중 140,000,800원이 배당되고 110,966,630원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 그러나 제공된 권리판정상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설악고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·농경지가 혼재하고 인근에 각급 학교와 생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 중 2층 201호이며 건물사용승인일은 2014.04.02입니다. 급배수·상하수도·위생·화재경보기·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역과 자연보전권역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 9,642.7㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 서향의 부정형 토지입니다. 공시지가는 271,000원/㎡입니다.
- 환금성. 북한강코아루는 237세대이며 최근 12개월 동일 면적대 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.9회·낙찰률 0.0%이므로 가격 할인과 별개로 경매 수요의 깊이는 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 12건 평균 222,375,000원보다 최근 12개월 평균 218,333,333원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -2.4%입니다.
- 현재 회차 가격. 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 142,800,000원이며 최근 12개월 평균 대비 65.4%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 99,960,000원, 3회 유찰 시 69,972,000원으로 제시되어 있습니다. 단지 평균 유찰 4.9회라는 통계와 함께 회차별 응찰 경쟁을 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없고 매수인 인수는 0원으로 산정됐지만, 감정평가서 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최신 원본을 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권총액 250,967,430원 대비 미배당 110,966,630원이 발생하지만 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제·이용상태 확인. 자연보전권역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 이용 목적과 맞는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로
이 사건의 장점은 분명합니다. 2014.10.02 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 142,800,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 218,333,333원의 65.4%입니다.
다만 가격이 낮다는 이유만으로 환금성까지 좋다고 볼 수는 없습니다. 최근 가격 추세가 -2.4%이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전성과 가격 차이는 긍정적이지만, 가평 지역·단지의 실제 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 하는 사건”으로 정리할 수 있습니다.
