의정부지방법원 2025타경72556. 구리시 교문동 구리미래타워 6층 605호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 104,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 50,960,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 보증금 94,000,000원의 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 등기상 임차권은 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사에 보증금반환채권을 대위변제한 뒤 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각한다는 내용이 명시돼 있습니다.
따라서 배당계산만 기계적으로 보면 현재 회차에서 임차보증금 중 44,357,280원이 남지만, 확약을 적용하면 해당 임차권으로 인한 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 다만 이 효과는 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·임차권등기 말소 조건에 근거하므로, 입찰 직전 해당 조건이 그대로 유지되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72556 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 제응룡 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 96,979,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0
데이터상 말소기준은 2025.10.31 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 주민등록 2022.06.27, 점유개시 2022.06.27, 확정일자 2022.05.31로 이보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 임차권은 보증금 대위·승계 관계가 반영된 신고로 보며 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 중복 계산할 대상은 0명입니다.
② 임차권 분석
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 별지기재 부동산 전부 | 94,000,000원 | 2022.06.27 / 2022.05.31 | 대항력 있음 우선변제 확약 실질 인수 0 |
임차권등기는 2024.10.25 접수됐고, 보증금은 94,000,000원입니다. 주민등록과 점유개시는 2022.06.27, 확정일자는 2022.05.31입니다. 현재 회차 배당액은 49,642,720원으로 계산돼 형식상 전액 회수되지 않지만, 위 확약으로 미배당 잔액 반환청구권이 포기됩니다.
③ 회차별 부담 — 최저가가 내려가도 확약 밖 실질 인수는 늘리지 않는다
| 회차 | 매각가 | 형식상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 50,960,000원 | 44,357,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,672,000원 | 59,370,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,970,400원 | 69,879,067원 | 0원 |
확약이 없다면 매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 있어, 해당 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 고정합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 94,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 96,979,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형식상 임차보증금 부족분은 44,357,280원이지만, 2026.02.02 대항력포기서에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 6층 605호입니다.
- 주위환경. 교문초등학교 남동측 인근으로 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 8m 내외의 도로 등이 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 4,036,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 외부관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.02.02 대항력포기서의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건이 매각 시점에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사 임차권은 등기상 선순위이므로, 확약에 따른 임차권등기 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 보증기관·대위승계 관계는 실제 임차인 보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 응찰 전 별도 실거래를 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이며 내부 확인도 제한됐으므로 현 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대항력포기서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “형식상 44,357,280원, 실질 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실보다 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 94,000,000원, 주민등록 2022.06.27, 확정일자 2022.05.31로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가로 배당하면 44,357,280원이 남지만, 서울보증보험 주식회사의 2026.02.02 대항력포기서에 따라 미배당 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 50,960,000원으로 봅니다. 다만 이 결론은 확약 조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 하며, 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 이유만으로 시세 메리트까지 단정해서는 안 됩니다. 권리분석의 마지막 확인점은 대항력포기서와 임차권등기 말소 조건의 유지 여부입니다.
