대전지방법원 2025타경3847. 세종특별자치시 보람동 703에 있는 금강노을주건축물제1동 2층 206호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기부상 집합건물로 확인됩니다. 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(사무실)입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 사무실 이용을 전제로 검토해야 합니다.

현 소유자는 주식회사학림입니다. 2022.06.14 소유권이전 당시 거래가액은 530,000,000원이었으며, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 임의경매가 개시되었고 현재 6회 유찰 상태입니다.

눈에 띄는 것은 감정가 대비 최저매각가의 큰 차이입니다. 하지만 감정가가 높다는 사실과 현재 시장에서 그 가격에 매각할 수 있다는 사실은 다릅니다. 특히 근린생활시설은 임대수익과 실사용 수요가 가격을 좌우하므로, 실제 점유·임대차관계와 환금성 검토가 가격보다 앞서야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2022.06.14 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이고, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 후순위인 2025.09.12 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

2024.10.21 세종특별자치시가 설정한 압류는 2025.04.08 해제되어 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 압류를 매수인이 새로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.

② 점유·임차관계 — 세종시청 주택과

현황조사에는 세종시청 주택과가 기재되어 있고, 감정평가에서도 해당 호실을 사무실로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 다만 이 점유가 임대차에 의한 것인지, 사용승낙 등 다른 원인에 의한 것인지는 확정할 수 없습니다.

현황조사에 기재된 점유자 1곳입니다. 임대차계약 체결 여부가 확정되지 않아 법률상 임차인 수는 단정하지 않습니다. 전입신고·확정일자·보증금 및 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.

• 점유 원인 확인. 세종시청 주택과의 임대차계약 또는 사용승낙 관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차보증금과 차임이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 사업자등록·점유 개시 및 관련 대항요건을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 우선변제권과 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 인도 가능성 확인. 낙찰 이후 실제 사무실 인도 시기와 절차를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 11.76%가 곧 시세 할인율은 아니다

이 물건의 감정가는 608,000,000원이고, 현재 최저매각가는 71,531,000원입니다. 6회 유찰 결과 감정가의 11.76% 수준까지 낮아졌습니다.

하지만 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않았으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 과거 거래가액 530,000,000원 역시 현재 시세를 직접 증명하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,531,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,687,558원을 제외한 69,843,442원이 농협은행 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 254,156,558원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·확인되지 않은 임차인 권리 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액과 구별되며, 실제 배당순위와 인수관계는 최종 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

현재 회차와 추가 유찰을 가정한 예상가격 및 배당 결과입니다. 추가 유찰 시나리오는 분석상 가정이며, 실제 다음 매각기일과 최저매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

* 인수 0원은 확인된 등기권리 및 배당 가정에 따른 값입니다. 세종시청 주택과의 임대차보증금과 대항력은 미확정이므로, 실제 실질취득액은 추가 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

매각가격이 내려갈수록 농협은행에 돌아가는 배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 근저당권의 미배당 발생 자체가 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 매수인의 핵심 위험은 별도로 확인되지 않은 점유·임대차관계에 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시청 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사 근린생활시설, 공동주택과 각종 관공서가 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인접한 시청대로변에 버스정류장이 있습니다. 남측 인근 한누리대로변에는 BRT 정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 206호입니다. 사용승인일은 2017.08.29이며 시스템 냉난방, 급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 건물 부지는 상업용으로 이용 중이며, 지형은 평탄한 가로장방형입니다. 남동측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중점경관관리구역 및 상대보호구역 등이 관련됩니다. 토지 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
• 이용 적합성. 현재 사무실로 사용되는 제2종근린생활시설이므로 주거용 아파트와 동일한 수요·임대·매각 기준을 적용하기 어렵습니다. 사건의 용도 표기와 실제 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 관공서 인접성과 대중교통 접근성은 입지 요소이나, 이미 6회 유찰되었다는 점에서 실제 매수 수요와 향후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 사건상 용도 '대지'와 등기상 집합건물 206호 및 감정상 사무실의 관계를 확인하고, 대지권·건물 부분·매각대상 범위를 원본 서류로 대조하세요.
• 점유관계 확인. 세종시청 주택과의 사무실 사용계약, 점유 개시 시점, 계약기간 및 인도 조건을 확인하세요.
• 임대차보증금 확인. 보증금·차임과 대항력·우선변제권의 유무, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수위험 0원을 확정하지 마세요.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사한 근린생활시설의 최근 거래와 매물가격을 대조하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 검증. 예상 임대료와 공실 가능성, 운영비용을 검토해 상업용 부동산으로서의 수익성을 확인하세요.
• 6회 유찰 원인. 감정가격의 적정성, 실제 활용 제한, 점유문제 및 매수 수요 부족 여부를 점검하세요.
• 체납·공과금. 공용 관리비, 세금 및 기타 미납금의 존재 여부와 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “11.76%의 가격보다 먼저 확인할 것이 있다”

이 물건은 감정가 608,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 71,531,000원까지 낮아진 세종 보람동 근린생활시설입니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 등기상 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다.

그러나 세종시청 주택과의 점유·임대차관계가 확정되지 않았고, 현재 시장가치와 임대수익을 검증할 실거래 비교도 이루어지지 않았습니다. 더구나 6회 유찰은 그 자체로 환금성과 수요를 신중하게 확인해야 할 신호입니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 추가 확인이 우선입니다. 등기상 인수 예상액 0원이라는 장점만으로 권리안전을 확정하거나, 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 점유자의 권리, 실제 매각대상 및 근린생활시설의 현재 시세를 확인한 뒤 실질취득 비용을 다시 산정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.