대전지방법원 2025타경3847. 세종특별자치시청 북서측 인근 금강노을주건축물제1동 2층 206호입니다. 물건 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가상 현재 이용상태는 제2종근린생활시설인 사무실이며, 세종시청 주택과가 사용 중입니다. 소유자 주식회사학림은 2022년 6월 14일 거래가액 530,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
권리 순서는 단순합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 세종특별자치시의 압류도 2025년 4월 8일 해제돼 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 점유자의 보증금과 대항력 판단자료가 확인되지 않아 이를 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 2층 206호 · 세종특별자치시 시청대로 115 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무실)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 206호 · 사용승인일 2017.08.29 |
| 소유자 | 주식회사학림 (2022.06.14. 거래가액 530,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 208,544,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 274,297,066원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2022년 6월 14일 설정된 농협은행 근저당권 324,000,000원입니다. 그보다 앞선 제한물권은 확인되지 않고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2024년 10월 21일 세종특별자치시가 등기한 압류는 2025년 4월 8일 해제돼 말소됐으며, 2025년 9월 12일 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 사용 부분 | 보증금 | 전입신고일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 세종시청 주택과 | 2층 206호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 유찰 — 감정가 34.3%, 시세 판단은 보류
감정가는 608,000,000원이고, 3회 유찰된 분석 기준 최저매각가는 208,544,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 세 번의 유찰은 감정가와 시장 수요 사이에 간극이 있거나, 상업용 집합건물의 환금성·점유관계 등에 대한 보수적 평가가 반영됐을 가능성을 입찰가에 고려해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 208,544,000원 | 34.3% | 204,824,384원 | 119,175,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 145,980,800원 | 24.01% | 143,137,069원 | 180,862,931원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 102,186,560원 | 16.81% | 99,955,948원 | 224,044,052원 | 0원 |
근저당권자의 미배당액은 채권자에게 남는 채권 잔액이며, 매수인이 자동으로 인수하는 금액과 동일하지 않습니다. 매수인 인수 여부는 별도의 대항력 있는 점유자와 인수권리 존재 여부로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,719,616원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 204,824,384원 | 119,175,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 1.8%를 반영한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 사무실로 이용 중이며, 세종시청 주택과가 점유하고 있습니다.
- 입지. 세종특별자치시청 북서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·공동주택·각종 관공서가 위치합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시청대로변 버스정류장과 남측 한누리대로변 BRT 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 기본 급배수·시스템 냉난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,255.1㎡의 평탄한 가로장방형 상업용 건부지이며, 남동측 약 12m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,100,000원/㎡이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택이 아닌 상업용 집합건물이고 3회 유찰됐으므로 주거용 물건보다 매수층과 금융조건을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 원인 확인. 세종시청 주택과의 점유가 임대차인지 다른 사용관계인지 확인하고 계약서와 사용기간을 대조하세요.
- 대항력 자료 보완. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인하세요.
- 인수액 재계산. 배당표상 인수액 0원은 점유자의 권리관계가 반영되지 않은 잠정값일 수 있으므로 보증금 확인 후 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 유사 사무실의 매매가·임대료·공실률을 별도로 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 감정가의 34.3%까지 하락한 원인이 가격 외에 점유·공실·관리비·용도·금융 제한 때문인지 조사하세요.
- 관리비와 인도 일정. 체납 관리비와 점유자의 퇴거·인도 가능 시점을 관리주체와 점유자에게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유관계가 먼저다”
이 물건은 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조여서 등기부상 권리분석은 비교적 단순합니다. 최저가도 감정가의 34.3%인 208,544,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 세종시청 주택과의 보증금과 대항력도 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 등기권리는 통과, 가격과 점유관계는 보류입니다. 배당표상 인수액 0원만 보고 입찰할 것이 아니라, 점유자의 계약관계와 보증금을 먼저 확인한 뒤 그 결과를 실질취득비용에 반영해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 최저가가 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.
