의정부지방법원 2025타경72573. 가평군 청평면 청평리 아산빌리지 5동 1층 104호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택 단위세대입니다. 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 4,935만원이니 싸다”라고 접근하면 안 됩니다. 2018년 전입과 확정일자가 2020년 말소기준 가압류보다 앞선 보증금 7,000만원 신고가 있기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형으로, 최저가 자체가 싸다는 의미가 희석됩니다.
이번 건은 그 구조에 중요한 반전이 있습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권 관련 보증금반환채권이 서울보증보험 주식회사에 양도됐고, 서울보증보험 주식회사는 2026.02.03. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 조건으로 매각되도록 대항력포기서를 냈습니다. 따라서 이 신고분에 한해 룰상 인수액은 각주로 남기되, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계와 확약 대상 밖 별도 점유·임대차가 없는지는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72573 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 319-81 아산빌리지 5동 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 단위세대 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 104호 |
| 실거래 비교면적 | 49.32㎡ · 아산빌라5동 · 16세대 · 사용승인 1999-03-02 |
| 소유자 | 오정한 (2007.05.25. 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,500,000원 / 49,350,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 86,947,660원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2020.05.19. 주식회사제이알코퍼레이션 가압류 40,000,000원입니다. 그보다 한국토지주택공사 관련 전입신고 2018.07.30., 확정일자 2018.07.12., 점유개시 2018.08.02.가 앞서므로 형식상 대항력 있는 선행 보증금입니다. 2021.04.09. 주택임차권도 등기됐고 보증금은 70,000,000원입니다.
다만 이 신고는 보증기관·승계성 신고로 분류되므로 동일 보증금을 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 0명입니다. 또한 서울보증보험 주식회사의 2026.02.03. 대항력포기 확약이 이 반환채권에 적용되므로, 조건이 이행되는 한 해당 보증금 잔액의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
| 명의 / 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관·승계성 신고 | 70,000,000원 | 2018.07.30 / 2018.07.12 | 대항력 있음 우선변제 승계 신고 | 룰상 21,938,300원 확약 반영 실질 0원 |
한국토지주택공사 명의 신고는 보증기관·승계성 신고로 분류해 실제 임차인 수와 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 서울보증보험 주식회사의 확약은 이 반환채권에 한해 적용되며, 확약 대상 밖 별도 점유·임대차 관계가 존재하는지는 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세가 우선
아산빌라5동 49.32㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 78,250,000원이지만, 과거 2022.07. 87,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 2024.03. 69,500,000원이며, 최근 가격이 과거보다 -20.1% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 49.32㎡ | 1 | 69,500,000원 |
| 2022.07 | 49.32㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.32㎡ | 1건 | 69,500,000원 |
| 전체 평균 | 49.32㎡ | 2건 | 78,250,000원 |
현재 최저가 49,350,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 71.0%입니다. 이 사건에서는 확약으로 주된 미배당 보증금 인수를 실질 0원으로 보기 때문에 시세 비교 기준도 최저가가 아닌 실질취득 49,350,000원이며, 결과적으로 같은 71.0%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 거래표본이 2건뿐이고 최근 추세가 -20.1%라는 사실을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,350,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,288,300원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 70,000,000원 | 48,061,700원 |
| 2. 가압류 · 주식회사제이알코퍼레이션 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 86,947,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 집행비용 1,288,300원을 제하고 보증금에 48,061,700원을 배당해 미배당 21,938,300원이 남는 구조입니다. 그러나 2026.02.03. 제출된 대항력포기 확약에 따라 이 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로, 해당 신고분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,350,000원 | 21,938,300원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,545,000원 | 36,476,810원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,181,500원 | 46,653,767원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 룰상 인수액이 21,938,300원 → 36,476,810원 → 46,653,767원으로 커집니다. 그래서 대항력 인수형은 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다. 반대로 이번 사건처럼 확약이 유효하게 적용된다면 해당 신고의 실질 인수는 각 회차에서 0원이므로 매각가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 입찰전략의 전제는 어디까지나 확약 조건이 매각과 말소 과정에서 그대로 이행되는지 확인하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평면행정복지센터 남서측 인근. 공동주택과 노변 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 104호. 난방설비와 위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 답이나 현황은 대지이며, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이는 입찰 전 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 아산빌라5동은 16세대이고 확인된 49.32㎡ 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래가 69,500,000원으로 과거 87,000,000원보다 낮고 추세도 -20.1%여서 거래량과 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문. 서울보증보험 주식회사가 2026.02.03. 제출한 확약의 대상·조건과 매각물건명세서 기재를 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 미배당 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 조건에 맞게 적용되는지 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확약 밖 별도 점유자나 임대차관계가 없는지 현황조사와 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 78,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 69,500,000원을 기준으로 판단하고 -20.1% 하락 추세를 반영하세요.
- 토지 공부·현황 차이. 공부상 지목 답, 현황 대지라는 차이가 있으므로 등기·토지대장·현황을 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당모형에 반영되지 않은 금액을 관리주체와 관련 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·대항력포기서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유”보다 “확약이 살아 있는가”가 먼저다
현재 최저가는 49,350,000원, 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 69,500,000원입니다. 확약을 정상적으로 반영하면 주된 미배당 보증금의 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득가 역시 49,350,000원이고 최근 시세의 71.0%입니다. 이 조건만 놓고 보면 1회 유찰로 가격 구간은 내려와 있습니다.
하지만 원래 권리구조는 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 대항력 선행형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 21,938,300원의 인수액이 발생하고, 추가 유찰 시 그 인수액이 오히려 커집니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 30% 할인율이 아니라 2026.02.03. 확약이 정확히 어떤 반환채권에 적용되고 임차권등기 말소까지 조건대로 이어지는지입니다. 여기에 최근 실거래가 과거보다 -20.1% 하락한 흐름과 16세대 소규모 연립의 제한된 거래표본까지 감안해야 합니다. 확약 확인 시 가격 메리트는 존재하지만, 권리 안전성은 그 확약의 유효한 이행에 달린 물건입니다.
