의정부지방법원 2026타경6. 남양주시 진접읍 장현리 어반테라스2차 201동 401호 다세대주택입니다. 감정평가서상 철근콘크리트구조 지상 5층 건물에 위치하며, 해당 호실은 4층 및 5층 일부에 걸쳐 있습니다. 소유자 김정인은 2022년 12월 12일 매매를 원인으로 2023년 1월 4일 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 583,000,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 473,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 주식회사해용종합건설이 채권최고액 48,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했고, 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 등기상 권리의 소멸 여부와 실제 점유·임차관계는 구분해서 판단해야 합니다. 특히 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도나 보증금 인수 위험이 완전히 없다고 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인해야 한다

말소기준권리는 2023년 1월 4일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 473,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 주식회사해용종합건설의 48,000,000원 근저당권과 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 51.1%라는 숫자의 착시

어반테라스2차의 실거래 자료는 총 4건입니다. 최근 12개월 평균은 520,000,000원(2건)이고, 최신 거래는 2026년 7월 490,000,000원입니다. 수치상 최저매각가는 최근 평균의 51.1%에 해당합니다. 그러나 거래된 주택의 면적이 본건과 일치하지 않아 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

최근 실거래에는 82.74㎡와 115.18㎡가 포함되어 있습니다. 반면 본건에 연결된 면적 비교 기준은 39.78㎡로, 실거래 면적과 일치하지 않습니다. 본건의 실제 전유면적과 감정평가 대상 범위를 원본으로 확정한 다음, 해당 면적과 구조가 유사한 주택의 거래가격을 다시 비교해야 합니다.

단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태이며, 단지의 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정 입찰가를 예측할 수는 없으며, 실제 낙찰 사례와 동일 면적 거래의 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 265,580,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당 가능액은 농협은행의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 다만 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개의 개념입니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 집행비용 4,518,120원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액은 확정채권액, 배당요구 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당이 늘어난다

현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 제시된 시나리오상 최저가는 185,906,000원, 추가 유찰 시에는 130,134,199원으로 낮아집니다. 하지만 낮아진 최저가만으로 경제적 이익을 확정할 수는 없습니다.

각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다. 매각가가 하락할수록 채권자 미배당액은 커지지만, 말소되는 근저당권의 미배당 잔액이 매수인에게 전가되지는 않습니다. 다만 이 계산은 현재 확인된 권리와 배당조건을 전제로 하며, 추가 임차관계 확인 시 결론이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장현초등학교 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설로 형성된 성숙 중인 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 경사지붕(징크)을 갖춘 지상 5층 건물입니다. 본건은 4층 및 5층 일부로 구성되어 있습니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 북동측 완경사지의 부정형 토지이며, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 2,059.0㎡이고 지목은 대지입니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역·자연녹지지역 관련 사항이 있으며, 성장관리계획구역·성장관리권역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 외국인 등 특정 대상의 주택 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 있으므로, 매수인에게 적용되는 구체적인 요건은 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 4층 및 5층 일부의 내부 구조와 실제 이용 상태는 현장 및 도면 대조가 필요합니다.
• 환금성. 19세대 규모의 다세대 단지이며 확인된 실거래는 총 4건입니다. 거래 표본이 적고 면적도 일치하지 않아, 개별 호실의 적정가격과 향후 매도 용이성을 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 면적부터 확정. 실거래 비교 기준 39.78㎡와 실제 거래 사례의 82.74㎡·115.18㎡가 일치하지 않습니다. 등기부·건축물대장·감정평가서의 전유면적을 대조하고, 본건과 동일한 면적·구조의 실거래를 확보해야 합니다.
• 복층 형태와 내부 이용 확인. 감정평가서상 401호는 4층 및 5층 일부로 구성됩니다. 내부 구조도와 실제 이용 상태를 확인해 감정 대상과 매각 대상의 일치 여부를 검토해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 현장 확인을 통해 실제 점유자를 파악해야 합니다. 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 인수 여부를 별도 분석해야 합니다.
• 후순위 근저당 말소 확인. 농협은행 근저당이 말소기준이며, 주식회사해용종합건설의 후순위 근저당도 매각으로 소멸합니다. 최종 등기사항과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 예상 미배당은 259,938,120원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자 미배당을 매수인의 인수채무로 잘못 더하지 않아야 합니다.
• 가격 적정성 재산정. 감정가 대비 49%라는 수치와 실거래 평균 대비 51.1%라는 수치는 적정 시세를 증명하지 않습니다. 면적·층·내부 구조가 일치하는 사례로 가격을 재검증해야 합니다.
• 관리비 및 현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 건물 상태, 누수, 내부 수선 필요성과 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.09.30 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 중요한 것은 비교 가능한 시세”

이 물건은 등기상 권리와 가격 검증을 분리해서 봐야 하는 다세대 경매입니다. 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·임차관계 확인 전에는 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 542,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 265,580,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 520,000,000원과 비교하면 51.1%입니다. 하지만 비교 거래의 면적이 본건과 일치하지 않기 때문에 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 면적과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가보다 검증되지 않은 가격과 명도 위험을 우선 검토해야 합니다.

결론적으로 등기상 인수 0원 예상이라는 장점은 있으나, 임대관계 미상·실거래 면적 불일치·제한적인 거래 표본·2회 유찰이 겹쳐 보수적인 접근이 필요한 물건입니다. 실제 전유면적과 점유자를 확정하고 동일 조건의 실거래를 확보한 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.