의정부지방법원 2026타경37. 남양주시 다산동 더리더스타워 6층 625호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 의료시설(현황 ‘엘·에스 한방병원’ 입원실)입니다. 소유자 김정미는 2022-01-18 소유권을 이전받았고 거래가액은 182,103,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

현재 최저매각가는 98,490,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 제시되지 않은 상태에서는 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 의료시설로 이용 중이고 임대관계도 미상이라, 입찰 전 점유관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소구조는 단순하다

2021-12-23 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022-01-18 김정미 앞으로 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기도 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2025-09-01 신한자산신탁 주식회사의 260,800,000원 가압류와 2026-02-12 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인·점유 현황 — 가장 중요한 미확정 변수

현황조사와 매각물건명세서에는 엘에스한방병원이 확인되고, 감정평가상 이용상태 역시 의료시설 입원실입니다. 조사상 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 역시 확정할 수 없습니다.

② 가격·환금성 — 49%를 ‘시세 할인율’로 착각하면 안 된다

감정가 201,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 98,490,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래와 최신 거래가격이 제시되지 않아 98,490,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.

여기에 물건의 실제 이용상태가 일반 주거가 아니라 병원 입원실이라는 점도 함께 봐야 합니다. 감정평가서상 주변은 근린생활시설·오피스텔·공공기관·아파트단지·단독주택·학교가 혼재하고, 교통상황과 주위환경은 모두 보통으로 평가됐습니다. 매각가 판단에서는 주거용 아파트처럼 단순한 평형 비교보다 의료시설 용도와 점유관계에 맞는 수요층·재임대 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권총액 404,800,000원 중 채권자 예상배당은 96,317,180원, 미배당은 308,482,820원입니다. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 점유자의 임대차 보증금·대항력 여부가 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 승계 여부는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시청제2청사 북서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·공공기관·아파트단지·단독주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 도농역(경의중앙선)이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 현황은 의료시설인 ‘엘·에스 한방병원’ 입원실입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화설비·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 해당 필지는 2,148.2㎡, 공시지가는 6,533,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 40m 내외, 북동측 약 20m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자의 전입·사업자등록 시점 확인. 말소기준일인 2022-01-18보다 앞선 대항요건이 존재하는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 엘에스한방병원의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 규모와 배당 가능액이 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 여부가 미상이라 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
• 49% 숫자만으로 가격판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교근거가 없어 시세 할인율로 볼 수 없습니다.
• 의료시설 수요 점검. 실제 이용상태가 병원 입원실이므로 동일 용도의 임대수요, 재사용 가능성, 내부시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 매각 전 배당관계가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미상 보증금”

이 사건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 신한자산신탁 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 현황은 병원 입원실이고 엘에스한방병원의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 98,490,000원과 배당표상 인수 0원만 보고 총 취득비용을 확정하면 안 됩니다.

또한 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 의미로 바꿔 읽을 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 말소되는 등기권리가 아니라 점유자의 임대차 관계를 어디까지 확인할 수 있느냐입니다. 전입·보증금·대항력·배당요구가 정리된 뒤에야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.