의정부지방법원 2026타경38. 남양주시 다산동 더리더스타워 6층 626호입니다. 등기 흐름의 중심은 2022.01.18. 소유자 김정미의 소유권이전과 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 144,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.02.12. 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상으로는 매각 후 존속한다고 확인되는 후순위 권리가 없습니다.
문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 엘에스한방병원이 확인되고, 감정평가 이용상태 역시 “의료시설(엘에스한방병원의 일부)”입니다. 하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자를 단순히 ‘대항력 없음’으로 처리할 수 없습니다. 보증금·확정일자까지 확인되어야 배당 후 미회수 보증금의 승계 가능성을 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경38 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6193-1 더리더스타워 6층 626호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 의료시설(엘에스한방병원의 일부)로 이용 중 |
| 소유자 | 김정미 · 거래가액 179,310,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 63,829,259원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18. 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유관계는 미확정
2021.12.23. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022.01.18. 김정미 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.02.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 승계 여부가 핵심
| 임차인 / 점유자 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엘에스한방병원 의료시설의 일부로 이용 중 | 미상 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 여부 미상 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 현재 단계에서는 낙찰가 98,490,000원만으로 실질취득가를 고정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 말이다
현재 최저매각가는 98,490,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 68,943,000원, 그 다음은 48,260,100원으로 내려갑니다. 하지만 이 숫자는 감정가 대비 경매 진행률일 뿐, 최근 시장 거래가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 일반상업지역의 집합건물 내 의료시설 이용 물건입니다. 이용형태가 특정되어 있어 주거용 부동산과는 매수수요와 환금성 판단 기준이 다를 수 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체도 응찰 전 가격·점유·용도 리스크를 함께 재점검해야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 144,000,000원 | 96,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 144,000,000원 가운데 96,317,180원이 배당되는 구조로, 미배당액은 47,682,820원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 엘에스한방병원의 보증금과 대항요건이 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 의료시설, 즉 엘에스한방병원의 일부로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트 평지붕 지상 10층 건물 내 626호입니다.
- 입지. 더리더스타워 단지 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공공청사, 아파트단지, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 30미터 내외 도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 2,148.2㎡, 평지·세로장방형, 광대로한면이며 공시지가는 6,533,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 건물 상태. 외벽 인조대리석 붙임, 샷시창호 등으로 마감됐고 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 엘에스한방병원의 보증금이 확인되지 않으므로 계약서·현황조사·매각물건명세서를 대조해 금액부터 확정해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입신고일이 미상이므로 대항력 유무를 단정하지 말고 말소기준일 2022.01.18.과의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금의 승계 여부를 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 최저가가 98,490,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 현재 의료시설로 이용 중인 집합건물이므로 실제 인도 가능 시점, 향후 사용계획과 용도 적합성을 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원, 4회 유찰 시 48,260,100원으로 제시된 회차별 구조를 점유·인수위험과 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 임차관계
이 물건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 2022.01.18. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 현장에는 엘에스한방병원이 점유하고 있고 보증금·전입신고일·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 최저가 98,490,000원을 곧바로 실질취득가로 보거나, 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하는 것은 위험합니다.
권리분석의 승부처는 하나입니다. 엘에스한방병원의 대항요건과 보증금을 확정해 실제 인수액을 계산하는 것. 그 뒤에야 최저가와 실질취득가를 분리해 판단할 수 있습니다. 의료시설 이용이라는 특성과 2회 유찰 이력까지 겹친 만큼, 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 점유·인수관계의 확정이 먼저인 물건입니다.
