의정부지방법원 2026타경73. 남양주시 화도읍 마석우리 ‘마석그랜드힐’ 101동 9층 908호, 전용 59.9037㎡ 아파트입니다. 현 소유자 송인규가 2016.01.13. 거래가 164,000,000원으로 소유권을 취득한 날 주식회사신한은행 근저당 109,800,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 같은 은행의 근저당 60,000,000원과 가압류 4건이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득가는 최저매각가와 같은 179,200,000원입니다. 이 사건은 ‘낮은 최저가 뒤에 보증금 인수가 숨어 있는’ 유형이 아니라, 현재 가격을 그대로 최근 실거래와 비교할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경73 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 71 마석그랜드힐아파트 101동 9층 908호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9037㎡ · 방3·거실·주방/식당·발코니 · 18층 중 9층 |
| 소유자 | 송인규 (2016.01.13. 소유권이전 · 거래가 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 53,969,489원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음 · 매수인 인수 0원. 2016.01.13. 주식회사신한은행 근저당 109,800,000원이 말소기준이고, 2021.08.27. 같은 은행의 후순위 근저당 60,000,000원, 2025년 이후 신용보증기금· 삼성생명보험주식회사·주식회사 신한은행·신한카드 주식회사의 가압류와 2026.03.23. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 12개월 평균의 79%
마석그랜드힐은 550세대, 사용승인일은 2004.03.30.입니다. 대상 면적 59.9037㎡와 매칭되는 59.9㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 226,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 230,000,000원, 표본 최저는 210,000,000원, 최고는 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.9㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 1 | 232,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 227,500,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 226,958,333원 |
현재 최저가 179,200,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 그대로 실질취득가입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균의 79.0%이고, 최신 거래 230,000,000원과 실거래 표본 최저 210,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 256,000,000원에서는 가격 부담이 컸지만, 1회 유찰 뒤 현재 회차에서는 최근 실거래 대비 할인 폭이 분명해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 109,800,000원 | 109,800,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 49,725,000원 | 6,091,200원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 13,669,933원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 9,298,017원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,015,021원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액 251,507,971원 중 175,891,200원이 배당되고, 미배당액은 75,616,771원입니다. 배당표는 근저당을 채권최고액 기준으로 반영했으며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 미배당 채권이 발생하더라도 이 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 경춘선 마석역 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북서측 근거리에 경춘선 마석역 및 인근 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성된 것으로 평가됐습니다. 철근콘크리트조 18층 건물의 9층입니다.
- 단지. 마석그랜드힐은 550세대이며 사용승인일은 2004.03.30.입니다. 동일 59.9㎡ 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,019,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·전기·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준 유지. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서는 최저가 179,200,000원을 실질취득가로 놓고 최근 실거래와 비교하면 됩니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 226,958,333원, 최신 거래 230,000,000원, 표본 최저 210,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 함께 확인하세요.
- 배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 시나리오의 미배당액은 75,616,771원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인의 추가 부담으로 더하지 않습니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 확인되지 않았으므로 입찰 전 현재 점유관계와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 낙찰 전 관리사무소 등에서 체납 관리비와 실제 부담 범위를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 제한사항이 기재돼 있으므로 실제 취득 목적에 적용되는 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변동 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 맞아 들어온 현재 회차
이 물건의 말소기준은 2016.01.13. 주식회사신한은행 근저당입니다. 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 없이 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
가격도 신건 감정가 256,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 179,200,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 없어 이 금액이 곧 실질취득가이고, 최근 12개월 실거래 평균 226,958,333원의 79.0%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 표본 최저 210,000,000원보다도 낮아 현재 회차는 가격 메리트가 확인됩니다. 권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래 아래. 이 사건의 핵심은 권리 함정보다 실제 점유·관리비·규제 사항을 최종 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 데 있습니다.
