서울동부지방법원 2025타경51222. 서울 광진구 화양동 엘리시아1차 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등입니다. 감정가는 219,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 112,128,000원입니다. 권리의 기준점은 2023.11.14. 설정된 주식회사강남파이낸스대부 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 16,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 조사된 점유자는 정유철 1명입니다. 405호에 2024.11.18. 전입했고 2025.06.10. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51222 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 4층405호 · 광나루로20길 36-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 14층 · 제4층 제405호 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 112,128,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 173,764,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.11.14. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사강남파이낸스대부, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 같은 날 바로 뒤에 접수된 을구 2번 전세권 16,000,000원은 말소기준권리 이후이고, 2025.02.14. 우리투자증권 가압류와 2025.04.01. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거 김보람 명의 주택임차권은 임대차계약일 2021.09.01., 주민등록·점유개시일 2021.10.25., 임차보증금 180,000,000원으로 2023.11.16. 등기됐지만, 2024.05.09. 임차권등기가 말소된 상태입니다. 낙원새마을금고의 624,000,000원 근저당권도 2024.05.21. 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유철 | 405호 | 2024.11.18 | 미상 / 미상 | 2025.06.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 112,128,000원으로 감정가 219,000,000원의 51% 수준까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 89,702,400원, 5회 유찰 시 71,761,920원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 가격의 매력도는 주변 동일·유사 용도 실거래와 임대수익 등을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,369,792원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 240,000,000원 | 109,758,208원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 16,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 4,651,461,074원 중 109,758,208원이 배당되고, 미배당액은 4,541,702,866원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 건국대학교 서울캠퍼스 북서측에 위치하고, 인근에는 오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 어린이대공원역(세종대), 건대입구역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중입니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 설비. E/V설비, 기계식주차설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 2~3m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 112,128,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중이므로 실제 현황과 공부상 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 정유철의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 관련 사항은 매각물건명세서와 제출 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 말소등기 확인. 김보람 주택임차권은 2024.05.09., 낙원새마을금고 근저당권은 2024.05.21. 말소된 내역을 원본 등기에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 4,541,702,866원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.11.14. 강남파이낸스대부 근저당권이 말소기준이고 이후 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 점유자 정유철도 말소기준 이후인 2024.11.18. 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 112,128,000원, 감정가의 51%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없으므로 ‘싸다’고 결론 낼 근거는 부족합니다. 권리 측면의 장점과 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 실제 응찰 판단에서는 근린시설·업무시설(오피스텔) 이용상태에 맞는 시장가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
