의정부지방법원 2026타경81. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 1동 13층 1301호입니다. 등기부상 소유자는 정남순이며, 2021.04.27. 주식회사신한은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신한자산신탁 주식회사, 금정신용협동조합, 경기신용보증재단의 가압류가 차례로 들어왔고 2026.03.27. 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈여겨볼 부분은 용도와 가격 해석입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)이며, 주위도 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저가는 102,410,000원으로 감정가 209,000,000원의 49% 수준까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가격은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 단순히 “49%니까 싸다”라고 판단하는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경81 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 13층1301호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 순화궁로 272 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 지원시설(기숙사) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상13층 · 제13층 1301호 · 사용승인일 2020.09.25 |
| 소유자 | 정남순 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 138,983,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.10.16. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.04.27. 정남순 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 신한은행 근저당권 180,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2025년과 2026년에 설정된 가압류 3건 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 현재 가격 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세 49%’는 아니다
현재 회차 최저매각가는 102,410,000원으로 감정가 209,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 71,687,000원, 4회 유찰 시 50,180,900원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 831,897,159원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 862,076,785원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 883,195,775원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄고 채권 미배당은 커집니다. 하지만 현재 확인된 권리관계에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 회수 부족은 배당 문제이며, 그 자체가 매수인의 추가 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 가압류 · 신한자산신탁 주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금정신용협동조합 | 414,573,419원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 37,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 932,073,419원 중 현재 회차 예상 배당은 100,176,260원이며, 미배당은 831,897,159원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 임차인·점유 — 확인된 임차인 없음
현재 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 사용자가 소유자인지 제3자인지, 명도 대상이 누구인지는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 지식산업센터(공장) 및 지원시설(기숙사) 건부지에 위치합니다.
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근이며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 택지개발지구이며 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며, 2025-08-26 지정·대상 외국인 등·용도 주택으로 표시되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장점유와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아닌 지원시설(기숙사)입니다. 실제 이용 가능 범위와 관련 규정은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 가격 해석. 최저가 102,410,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정하지 마십시오.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 831,897,159원은 후순위 채권자의 회수 부족이며, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신청채권 회수. 신청채권 청구액은 138,983,930원이고 현재 회차 예상 배당은 100,176,260원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 먼저 용도를 본다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.04.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인 보증금 승계도 없어서 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 102,410,000원입니다.
다만 이 물건은 지원시설(기숙사)이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 209,000,000원에서 102,410,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띄지만, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 실제 시장에서 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리 인수보다 기숙사 용도의 실제 수요·점유관계·환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
