의정부지방법원 2026타경20019. 남양주시 별내동 남양주별내남광하우스토리 5312동 14층 1403호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2013.04.09 별내농업협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 현재 남아 있는 김영애 근저당권 100,000,000원, 문성호 근저당권 200,000,000원, 김영애의 임의경매개시결정, 정우식 가압류 150,000,000원은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 회차에서 매각대금을 485,800,000원으로 가정하면 집행비용 7,258,000원을 제외한 뒤 별내농업협동조합 312,000,000원과 김영애 100,000,000원이 전액 배당되고, 문성호에게 66,542,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 총 283,458,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 이 금액이 매수인에게 넘어가는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 소유자 점유로 단정할 수는 없습니다. 권리표상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 있는지, 점유자가 있다면 어떤 근거로 점유하는지는 현황 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.0%

남광하우스토리의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 684,166,666원입니다. 현재 최저가 485,800,000원은 이 평균의 71.0%로, 평균보다 약 29.0% 낮습니다. 최신 거래는 2026.08, 133.44㎡·13층의 800,000,000원이고, 대상과 거의 같은 면적인 123.65㎡의 거래들도 648,000,000원, 670,000,000원, 676,000,000원, 720,000,000원 등에 확인됩니다.

최근 12건의 거래 범위는 642,000,000원~800,000,000원입니다. 현재 최저가 485,800,000원은 최근 거래 최저가 642,000,000원보다도 낮고, 특히 대상과 같은 14층·123.65㎡의 2026.05 거래가 670,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다. 감정가 694,000,000원은 최근 12개월 평균 684,166,666원보다 소폭 높지만, 1회 유찰로 내려온 현재 회차에서는 가격 구조가 달라졌습니다.

③ 예상배당표 (매각가 485,800,000원 가정)

채권자 총 채권액 762,000,000원 중 예상배당은 478,542,000원, 미배당은 283,458,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아져도 인수액은 0원

현재 회차에서는 신청채권자 김영애의 100,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 김영애 예상배당이 22,499,160원으로 낮아지고, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 유찰이 거듭될수록 채권자의 미회수액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 남양주샛별초등학교 북동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물의 14층이며, 위생급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 2,297,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 남광하우스토리는 720세대, 2012.07.24 준공이며 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인 내역은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2013.04.09 별내농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 존속 권리들이 매각으로 소멸하는지 매각기일 직전 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 감정가가 아니라 실제 실거래와 목표 수익률을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 비교거래 구분. 최근 거래에는 123.65㎡·124.06㎡뿐 아니라 133.44㎡ 거래도 포함되어 있으므로 개별 거래의 면적·층 차이를 함께 봐야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
• 관리비·인도비용. 점유 상태와 체납 관리비 등 취득 후 비용은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차부터 가격도 내려왔다

이 물건의 말소기준은 2013년 별내농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤에 남은 김영애·문성호 근저당권과 정우식 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서 채권자 미배당은 283,458,000원이나 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 신건과 현재 회차의 평가가 다릅니다. 감정가 694,000,000원은 최근 12개월 평균 684,166,666원보다 소폭 높았지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 485,800,000원은 최근 평균의 71.0%까지 내려왔습니다. 최근 12건 중 최저 거래인 642,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 “인수 0원 + 실거래 대비 할인”이 동시에 나타나는 회차입니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남습니다. 최종 판단은 실제 점유관계와 매각기일 직전 권리변동을 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리 구조와 가격은 긍정적, 마지막 확인 대상은 점유관계입니다.