의정부지방법원 2026타경20059. 남양주시 별내동 ‘별내푸르지오’ 5202동 20층 2003호, 전용 84.9653㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·알파룸·드레스실·발코니 등으로 이용 중이고, 21층 건물의 20층입니다. 현재 소유자는 권태욱이며 2020.12.12 매매, 거래가액 720,000,000원으로 등기된 이력이 있습니다. 핵심 권리는 2021.03.15 설정된 교보생명보험주식회사 근저당 408,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 2024.05.29 주식회사 케이비국민카드의 가압류 13,463,448원이 있고, 2026.01.20 교보생명보험주식회사가 다시 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 최저가를 450,800,000원으로 놓은 배당 계산에서는 집행비용과 근저당, 가압류가 모두 배당되고 소유자에게도 22,428,552원이 남습니다. 따라서 권리분석의 초점은 인수부담보다 현재 가격이 최근 거래시세보다 어느 정도 낮은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 871 별내푸르지오 5202동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9653㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·알파룸·드레스실·발코니 등 · 21층 중 20층 |
| 사용승인 | 2015.12.04 |
| 소유자 | 권태욱 · 2020.12.12 매매 · 거래가액 720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 450,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 317,945,121원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2021.03.15 접수된 교보생명보험주식회사 근저당권이며 채권최고액은 408,000,000원입니다. 이후 2024.05.29 케이비국민카드 가압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.20 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.5%
별내푸르지오는 1,100세대, 사용승인일 2015.12.04인 아파트입니다. 비교 대상 면적은 84.9653㎡이고, 최근 실거래 자료는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 630,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 640,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득 기준인 450,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 10 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 84.68㎡ | 2 | 670,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 76.82㎡ | 4 | 598,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 7 | 647,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 638,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 76.82㎡ | 10 | 555,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 630,250,000원 |
표본의 거래가는 555,000,000원부터 670,000,000원까지이고, 최신 거래는 640,000,000원입니다. 현재 실질취득 기준 450,800,000원은 최근 12개월 평균 630,250,000원보다 낮고, 최신 거래 640,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 644,000,000원 자체는 최신 거래와 가까운 수준이지만, 1회 유찰 후 최저가는 450,800,000원까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,908,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,463,448원 | 13,463,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,428,552원 |
현재 최저가 450,800,000원 가정에서는 채권 합계 421,463,448원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 22,428,552원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 샛별초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지를 중심으로 근린생활시설과 학교 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 4호선 별내별가람역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 20층으로, 사용승인일은 2015.12.04입니다. 지역 열병합 난방, 승강기, 옥내소화전, 옥내외 자주식 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 별내푸르지오는 1,100세대이고 최근 실거래 자료가 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 630,250,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 회차는 매수인 인수 0원이므로 최저매각가 450,800,000원을 실질취득 기준으로 시세와 비교하면 됩니다.
- 최근 시세 대조. 최근 12개월 평균 630,250,000원, 최신 거래 640,000,000원과 응찰가를 직접 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 2회 유찰 시 315,560,000원, 3회 유찰 시 220,892,000원으로 제시된 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 서류와 실제 체납 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 가압류, 현재 경매개시결정과 점유관계를 입찰 직전 원본 서류에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.03.15 교보생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득 기준은 최저매각가와 동일한 450,800,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 630,250,000원의 71.5%이고, 최신 거래 640,000,000원보다도 낮습니다. 1회 유찰로 감정가 644,000,000원에서 현재 가격까지 내려온 만큼 권리와 가격 양쪽에서 검토할 만한 구간입니다. 다만 감정상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 입찰 전 실제 점유관계와 배당 계산에 반영되지 않은 부담을 확인하는 절차는 남아 있습니다.
