의정부지방법원 2026타경20145. 남양주시 화도읍 녹촌리 삼신아파트 103동 8층 807호입니다. 현재 소유자는 김문태로, 2007.04.17 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 94,500,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2021.01.07 설정된 현대캐피탈 근저당권 채권최고액 142,800,000원입니다. 이후 2022.03.23 같은 채권자의 52,800,000원 근저당권, 2025.03.24 삼성카드의 11,052,943원 가압류가 이어졌고, 2026.02.02 현대캐피탈이 임의경매를 개시했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 서로 다릅니다. 이 사건은 권리상 인수액은 0원이지만, 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 235-2 삼신아파트 103동 8층 807호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 경춘로1842번길 36-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 내 8층 807호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김문태 (2007.04.17 소유권이전 · 거래가액 94,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 169,219,055원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.01.07 현대캐피탈 근저당권이며, 2022.03.23 추가 근저당권과 2025.03.24 삼성카드 가압류, 2026.02.02 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
이 물건은 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 134,400,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 94,080,000원(49%), 3회 유찰 시 65,855,999원(34.3%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 74,934,543원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 114,666,383원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 142,382,352원 |
단지 정보상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있습니다. 그러나 최근 거래가격을 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않은 만큼, 현재 최저가 134,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. ‘감정가의 70%’와 ‘시세의 70%’는 전혀 다른 말입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 142,800,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 52,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,052,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 206,652,943원 중 채권자 예상배당은 131,718,400원, 미배당은 74,934,543원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은솔초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 토지는 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 8층 807호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 공시지가 1,482,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 주변 계획. 도시개발구역·준보전산지·하천구역·자연녹지지역·지구단위계획구역·중로3류·근린공원·연결녹지·하천 등에 접하며 상대보호구역 및 제1·제2종일반주거지역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 단지는 345세대이며 사용승인 관련 단지 정보의 준공일은 1995.09.29입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 134,400,000원이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 최근 거래가격과 매물 수준을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.01.07 현대캐피탈 근저당권을 기준으로 등기부 원본에서 현재 존속 여부와 후순위 권리의 소멸 관계를 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 대상과 현장 점유 상황은 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 74,934,543원은 채권자 측 미회수액입니다. 배당 부족 자체를 매수인 인수금으로 혼동하지 마세요.
- 토지이용 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제 내용을 입찰 목적에 맞춰 원문으로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2021.01.07 현대캐피탈 근저당을 말소기준으로 그 뒤 권리들이 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%까지 내려와 있습니다.
다만 그 숫자만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 최근 거래가격과 비교할 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 접근하면 권리분석과 가격분석을 혼동하게 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 확인 후 판단. 이 물건은 권리상 인수 위험보다 실제 시장가격을 얼마로 볼 것인지가 입찰가 결정의 핵심입니다.
