의정부지방법원 2026타경20149. 구리시 갈매동 별내역메트로망2차오피스텔 3층 313호입니다. 감정가는 164,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,360,000원입니다. 표면적인 가격만 보면 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건에는 그보다 먼저 살펴야 할 권리가 있습니다. 김명선의 주택임차권입니다.
임대차계약일은 2023.05.22, 확정일자는 2023.05.31, 점유개시는 2023.06.22, 주민등록일자는 2023.06.23이고, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 2025.06.30 임차권등기가 접수됐으며, 매각물건명세서는 이 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하고 있습니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 518-2 별내역메트로망2차오피스텔 3층 313호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 박수미 · 2022.09.14 매매 · 거래가액 178,665,000원 · 2023.06.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,801,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.15 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준은 2026.02.02 강제경매개시결정입니다. 양주시 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 반면 김명선의 임차권등기는 2025.06.30 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기부와 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 1명, 보증금 160,000,000원
| 임차인 | 사용 | 계약 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명선 | 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2023.05.22 점유개시 2023.06.22 주민등록 2023.06.23 | 2023.05.31 | 160,000,000원 | 대항력 有 임차권등기 배당요구 |
임차권자는 2025.06.30 배당요구를 했습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 명시한 대로 160,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 낙찰자가 이어받습니다.
③ 가격의 함정 — 80,360,000원이 실질 매입가격이 아니다
현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 보면 안 됩니다. 대항 가능한 임차인의 보증금이 160,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문입니다.
이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 실질취득액이 감정가 164,000,000원에 가까운 수준이므로, 2회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 164,801,376원 | 78,513,520원 |
| 신청채권 미배당 | - | 86,287,856원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 회차 매각가 80,360,000원을 기준으로 한 신청채권자 배당 시나리오입니다. 이와 별도로 매각물건명세서상 김명선의 임차권등기는 배당에서 보증금 160,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 한국주택금융공사 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 86,287,856원 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 109,961,912원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 126,533,751원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용중이며, 집합건축물대장상 용도도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 주위환경. 별내역 남측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 갈매중앙로 노선버스 정류장 및 북측 인근 별내역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층·지하3층 건물의 3층 313호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·주차장·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 사다리형 평지의 업무용 부지입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 갈매중앙로와 접하고 있습니다.
- 공시지가. 4,254,000원/㎡이며 토지면적은 2,196.4㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 80,360,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 임차보증금 160,000,000원의 미배당 잔액 인수까지 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2025.06.30 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 임차보증금이 실제 배당에서 얼마 변제되는지에 따라 매수인 인수잔액이 결정됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.22 민간임대주택등기의 매각 후 말소·승계 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 업무시설 용도 확인. 공부상·감정상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 이용 목적에 맞는 취득·대출·세금 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,036만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 2회 유찰이나 최저가 80,360,000원이 아닙니다. 160,000,000원의 대항 가능한 임차권등기입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 약 160,000,000원 수준에 머무릅니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 큰 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
최근 실거래 시세가 없어 실질취득액 160,000,000원이 시장가격보다 유리한지도 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로, 이 사건은 “낮은 최저가”보다 임차권 잔액과 등기 승계 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
