의정부지방법원 2026타경20250. 가평군 청평면 청평리 청평청구아파트 101동 6층 605호입니다. 현재 소유자는 박경란이며 2015.06.05 거래가 145,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정가는 181,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 등기자료에서 제시된 말소기준은 2024.09.26 우리카드 가압류이고, 그 뒤의 케이비캐피탈 가압류와 2026.02.24 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 ZHENG J*****가 등장하며 전입일은 2015.01.27입니다. 이는 제시된 말소기준보다 약 9년 이상 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 점유자를 대항력 있음으로 확정해서도 안 되고 반대로 인수 없음으로 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 대항력 가능·미상인 선순위 점유자의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20250 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 470-13 청평청구아파트 101동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건내 6층 605호 |
| 소유자 | 박경란 (2015.06.05 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 110,101,831원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자를 먼저 본다
등기자료상 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.26 우리카드 가압류 16,877,717원입니다. 이어 2024.10.10 케이비캐피탈 가압류 8,465,242원과 2026.02.24 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 있고, 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금이 확인될 때까지 인수액은 미확정
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG J***** | 2015.01.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자로 기재돼 있습니다. 전입일은 2015.01.27이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구 여부와 배당 후 잔존 보증금, 최종적으로 낙찰자가 떠안을 금액을 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
신청채권자 한국자산관리공사는 2026.06.11 보정서 첨부자료로 “2020.06.12 근저당권 설정 당시 세입자가 없다”는 취지의 박경란 자필 임대차관계신고서를 제출했습니다. 그러나 점유자 자료에는 2015.01.27 전입이 별도로 확인되므로, 두 자료의 관계와 실제 임대차 성립 여부를 원본 문서로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 30% 내려왔어도 ‘싸다’ 판단은 보류
현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 88,690,000원, 3회 유찰 시 62,082,999원으로 제시돼 있습니다.
하지만 비교할 최근 실거래 자료가 제공되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 점유자가 대항력을 갖고 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득가는 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 하므로, 보증금 확인이 가격판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 16,877,717원 | 16,877,717원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 8,465,242원 | 8,465,242원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,783,241원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,573,800원, 가압류 2건 25,342,959원을 배당하고 소유자 잔여 98,783,241원으로 계산돼 있습니다. 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물의 6층 605호입니다.
- 주위환경. 청평초등학교 서측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린상가·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 경춘로와 접하며 남서측 경춘로에 주출입구가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 750,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 내부 관리상태에 따른 하자 발생 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. ZHENG J*****의 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 전입과 임대차 실체 대조. 2015.01.27 전입 자료와 “2020.06.12 당시 세입자 없음” 신고서의 관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 선순위 임차관계가 확인되면 낙찰가별 미배당 보증금과 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 126,700,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당표 원본 대조. 제공 시뮬레이션에는 신청채권자 청구 110,101,831원의 배당이 반영되지 않은 형태이므로 실제 배당순위와 채권현황을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리상태 확인. 감정요항표가 내부 관리상태에 따른 하자 발생 가능성을 별도로 언급하므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저다
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 126,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 들어오지만, 현재 자료에서 더 중요한 숫자는 2015.01.27입니다. 점유자 ZHENG J*****의 전입일이 제시된 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 단계에서의 결론은 가격 판단 보류·권리 확인 우선입니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 인수 0원만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없고, 선순위 임대차의 실체와 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 1회 유찰 자체는 매력이 아니라, 미확정 선순위 점유 위험을 감수할 만큼 충분히 싼지 확인해야 할 출발점입니다.
