58,310,000원
의정부지방법원 2026타경20291. 구리시 수택동 구리더케이타워 12층 1207호 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 근저당이나 압류가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 강은희는 2022.09.23. 전입했고 확정일자는 2022.08.31.이며, 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.03.24. 마숙경 근저당권 50,000,000원입니다.
따라서 후순위 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하더라도, 강은희의 임차권은 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 남은 금액을 매수인이 부담합니다. 현재 최저가 58,310,000원을 기준으로 집행비용 1,449,580원을 제외한 56,860,420원이 임차보증금에 배당되고, 73,139,580원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 12층 1207호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2020년 9월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사케이원디앤아이 (2024.06.13. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강은희 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.24. 을구 2번 근저당권 · 마숙경 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
강은희의 임대차계약일은 2022.08.30., 확정일자는 2022.08.31., 점유개시일은 2022.09.16., 전입일은 2022.09.23.입니다. 임차권등기는 2024.10.04. 접수됐고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준 근저당은 2025.03.24.이므로 이 임차권은 선순위이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강은희 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.09.23. / 2022.08.31. | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
배당요구도 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 예상 배당액은 56,860,420원이고 나머지 73,139,580원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 임차인 강은희 보증금 | 130,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 근저당 · 마숙경 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강은희 | 82,040,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강은희 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 배당에 소진됩니다. 임차보증금 미배당 73,139,580원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — ‘49% 최저가’의 착시
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 58,310,000원 | 73,139,580원 | 131,449,580원 |
| 3회 유찰 (34%) | 40,817,000원 | 90,317,706원 | 131,134,706원 |
| 4회 유찰 (24%) | 28,571,900원 | 102,342,394원 | 130,914,294원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 58,310,000원에서 40,817,000원, 28,571,900원으로 급격히 떨어지지만 실질취득액은 131,449,580원, 131,134,706원, 130,914,294원으로 거의 움직이지 않습니다. 선순위 임차보증금이 매각대금을 초과하는 대항력 인수형이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리역 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가와 오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경의중앙선 구리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 12층 1207호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도·지역. 오피스텔 부지로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,354,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지·소로각지로 조사됐습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 58,310,000원 + 73,139,580원 = 131,449,580원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 131,134,706원·130,914,294원으로 보증금 수준에 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 대조. 강은희의 전입 2022.09.23., 확정일자 2022.08.31., 임차권등기 2024.10.04. 및 보증금 130,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 역할 확인. 임차권자·가압류 채권자·경매 신청채권자가 모두 강은희로 표시된 점은 관계 및 채권의 실체를 확인할 핵심 항목입니다.
- 배당 변동 점검. 집행비용과 실제 배당 결과에 따라 최종 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세 등 별도 부담 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 119,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 58,310,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조를 합치면 전혀 다른 모습이 됩니다. 선순위 임차보증금 130,000,000원이 있고, 현재 배당 후 남는 73,139,580원을 매수인이 인수해 실질취득은 131,449,580원입니다. 이는 감정가보다도 높은 수준입니다.
더 유찰돼 최저가가 40,817,000원, 28,571,900원으로 내려가도 인수액이 90,317,706원, 102,342,394원으로 커지면서 전체 부담은 계속 약 1.31억원에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 임차보증금 미배당분을 포함하면 실제로 얼마를 부담하는가”입니다. 현재 자료 기준으로는 낮아진 최저가 자체를 가격상 장점으로 평가하기 어렵습니다.
