🏷 70% 💰 보증금 160,000,000원 🏠 실제 임차인 1명 ⚠ 인수 64,851,400원
의정부지방법원 2026타경20348. 남양주시 화도읍 차산리 한림로얄팰리스 101동 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 서호범이며 2022.04.20. 매매를 원인으로 2022.04.21. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 160,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인의 대항력입니다. 김명준은 2022.04.20. 점유를 시작하고 2022.04.21. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.03.02.입니다. 임차보증금은 160,000,000원이고 2024.04.24. 임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정일 2026.03.12.보다 앞선 권리이므로 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 86-14 한림로얄팰리스 101동 1층 103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 공동주택(연립주택) |
| 전용면적 | 53.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지1층/지상4층 건물 내 제1층 제103호 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.04.20. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,381,761원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당권 두 건은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 문제의 중심이 아닙니다. 반면 을구 5번 김명준의 주택임차권은 2024.04.24. 등기됐고, 그 기초가 되는 점유·전입·확정일자가 경매개시결정일 2026.03.12.보다 앞섭니다. 실제 임차인은 김명준 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김명준 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.03.02 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 64,851,400원 | 미배당 잔액 인수 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 93,515,980원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 확대 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 113,581,186원 | 최저가 할인효과 대부분 상쇄 |
표면상 최저가는 감정가의 70%에서 49%, 34%까지 내려갈 수 있지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 이 사건의 시세 비교는 최저매각가가 아니라 실질취득 약 160,000,000원 수준을 기준으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 60.8%가 아니라 사실상 시세 수준
한림로얄팰리스 101동 전용 53㎡대 실거래는 2022.04, 2022.08, 2022.09에 각각 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 160,000,000원, 최신 거래도 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 53.79㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 53.79㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 53.97㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 평균 | 53.97㎡ | 3건 | 160,000,000원 |
데이터상 최저가 97,300,000원은 최근 평균의 60.8%로 표시되지만, 이 비율은 임차인 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 판단에서는 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원 수준을 기준으로 봐야 하므로 실질취득은 최근 실거래 평균과 사실상 같은 수준입니다. 따라서 “시세보다 39.2% 싸다”는 식의 해석은 이 사건에 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 임차인 김명준 보증금 | 160,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,381,761원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 미배당액은 64,851,400원이며 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 173,381,761원은 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 차산초등학교 북측 인근으로 연립주택·아파트단지·학교·근린생활시설·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근 수레로를 통과하는 노선버스를 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지1층/지상4층 건물의 1층 103호이며 위생·급배수·난방·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 평탄하게 조성된 대체로 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 남서측·남동측 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 682,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 유의사항. 지1층 주차장은 남동측 전면이 지상에 노출되어 있고, 내부 발코니 확장 여부와 관리상태에 따른 하자 발생 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 입찰가에 김명준의 미배당 보증금 인수액을 합쳐 판단해야 합니다. 최저가만 기준으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 64,851,400원입니다. 추가 유찰 시에는 93,515,980원, 113,581,186원으로 증가하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 5번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 제공된 최근 3건 거래와 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 160,000,000원이므로 실질취득이 이 수준을 넘는지 여부가 핵심입니다.
- 물건 상태. 발코니 확장 여부와 관리상태에 따른 하자 여부를 현장 확인하는 것이 필요합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획상 제한사항의 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 미배당 보증금
이 사건은 겉으로 보면 감정가 139,000,000원에서 한 번 유찰돼 97,300,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 김명준의 보증금 160,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 최저가 97,300,000원만 놓고 최근 시세 160,000,000원과 비교해 “저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
현재 회차에서는 64,851,400원이 인수되고, 더 유찰될수록 인수액은 커집니다. 결과적으로 이 물건의 실질취득은 보증금 160,000,000원 수준에 고정되는 성격이 강합니다. 제공된 최근 거래·최근 12개월 평균·최신 거래도 모두 160,000,000원이므로, 현재 자료만 놓고 보면 가격상 큰 할인 효과가 확인되지 않습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담입니다.
