의정부지방법원 2026타경20366. 남양주시 오남읍 신우아이딜2차아파트 204동 1층 101호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 남아 있는 가압류나 압류 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 박용우입니다. 박용우는 2022.10.26. 확정일자를 받고, 2022.12.13. 전입 및 점유를 시작했으며, 보증금은 190,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2023.05.18. 접수된 최영일의 가압류입니다.
따라서 박용우의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 박용우의 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 151,200,000원 기준 예상 배당액은 148,283,200원이고, 남는 보증금 41,716,800원이 매수인 부담으로 넘어옵니다.
이 때문에 낙찰가가 더 내려가더라도 ‘싸진 금액’만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조입니다. 2회 유찰 시 낙찰가 105,840,000원에 인수 86,441,760원, 3회 유찰 시 낙찰가 74,088,000원에 인수 117,645,584원으로, 총 실질취득 부담은 계속 1.9억원대에 머뭅니다. 최저가 하락을 그대로 가격 할인으로 읽으면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20366 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 439 신우아이딜2차아파트 204동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박수하 (2016.09.08. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2023.05.18. 갑구 13번 가압류 · 최영일 · 5,300,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 우리은행·삼성생명보험·한국스탠다드차타드은행·대부업체·저축은행·현대캐피탈 등의 근저당과 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2023.05.18. 최영일 가압류이고, 그보다 앞선 2022.12.13. 전입의 박용우는 대항력이 있습니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류, 미소금융경기의정부법인 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이나, 박용우의 미배당 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용우 | 2022.12.13 | 2022.10.26 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
| 김현숙 | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 151,200,000원이 실제 취득원가가 아니다
감정가는 216,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 151,200,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 현재 회차에서 박용우의 보증금 미배당 41,716,800원을 더하면 매수인 실질취득은 192,916,800원입니다. 감정가 대비로는 약 89.3% 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 151,200,000원 | 41,716,800원 | 192,916,800원 |
| 2회 유찰 시 | 105,840,000원 | 86,441,760원 | 192,281,760원 |
| 3회 유찰 시 | 74,088,000원 | 117,645,584원 | 191,733,584원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 크게 줄지만, 박용우에게 배당되는 금액도 함께 줄어 매수인 인수액이 반대로 커집니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 낙찰가 자체를 낮춰도 총취득 부담을 같은 비율로 낮추지 못합니다. 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,916,800원 |
| 1. 임차인 박용우 보증금 | 190,000,000원 | 148,283,200원 |
| 2. 가압류 · 최영일 | 5,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,969,955원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 사단법인 미소금융경기의정부법인 | 5,060,436원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 박용우는 148,283,200원을 배당받고, 보증금 부족분 41,716,800원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 박용우 배당액이 줄면 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어람초등학교 남측 근거리에 위치하고, 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 중 1층 101호이며, 사용승인일은 2004.12.06.입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 배출시설 설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.23. 지정된 토지거래계약 허가구역으로, 대상은 외국인 등이고 용도는 주택입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 151,200,000원이 아니라 인수액을 합친 192,916,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박용우 배당액 재확인. 실제 배당이 148,283,200원보다 줄면 그만큼 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 김현숙 보증금 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 각각 192,281,760원, 191,733,584원입니다.
- 점유·명도 확인. 박용우 임차권과 김현숙 전입이 함께 확인되므로 현재 실제 점유자와 인도관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 151,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘30% 할인’이 아닙니다. 박용우의 대항력 있는 보증금 190,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 예상배당 부족분 41,716,800원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차의 실질취득은 192,916,800원이고, 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 192,281,760원, 191,733,584원으로 크게 내려가지 않습니다. 더 낮은 최저가가 곧 더 낮은 총취득가를 뜻하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형 구조입니다. 여기에 당해세와 김현숙의 최우선변제 가능성까지 실제 배당에 영향을 주면 인수액은 현재 계산보다 커질 수 있으므로, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 최종 배당 후 남는 임차보증금 잔액입니다.
