의정부지방법원 2026타경20419. 남양주시 금곡동 금곡지에스아파트 101동 6층 604호입니다. 감정평가상 현재 아파트 1개호로 이용 중이고, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕 20층 건물 중 6층입니다. 소유자는 남옥순으로, 2006.09.29 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 184,000,000원입니다.
현재 경매에서 가장 중요한 기준선은 2022.02.25 설정된 상상인저축은행 근저당권 241,200,000원입니다. 신청채권자는 같은 상상인저축은행이고 청구금액은 224,241,972원입니다. 현 점유조사에 등장하는 황정호의 전입일은 2025.04.07로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 선순위 대항력을 갖지 못하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 603 금곡지에스아파트 101동 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현장조사일 현재 아파트 1개호 · 20층 건물 중 6층 |
| 실거래 비교 면적 | 98.43㎡ · 금곡GS · 면적 일치 |
| 소유자 | 남옥순 (2006.09.29 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사상상인저축은행 / 224,241,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 매수인 인수 0원
현재 경매의 말소기준은 을구 31번 상상인저축은행 근저당권입니다. 2022.02.25 접수됐고 채권최고액은 241,200,000원입니다. 이후 2026.03.24 같은 상상인저축은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기이력에는 과거 경매와 근저당·전세권 등 여러 권리가 기록돼 있으나, 다수는 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서는 계산된 말소기준권리와 그 이후 경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황정호 | 2025.04.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황정호는 말소기준권리인 2022.02.25보다 늦은 2025.04.07에 전입했으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 이 부분은 매수인 인수와는 별개로 실제 배당표의 잔여금액에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 최근 평균 위, 1회 유찰 최저가는 74.5%
금곡GS 동일 면적 98.43㎡의 최근 12개월 실거래는 6건이고 평균은 407,750,000원입니다. 감정가 434,000,000원은 이 최근 평균보다 높은 수준이지만, 1회 유찰된 현재 최저가 303,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 최신 거래는 2026.06 445,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 98.43㎡ | 10 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 98.43㎡ | 12 | 409,500,000원 |
| 2026.01 | 98.43㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 98.43㎡ | 9 | 382,000,000원 |
| 2025.11 | 98.43㎡ | 9 | 382,000,000원 |
| 2025.10 | 98.43㎡ | 4 | 418,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 98.43㎡ | 6건 | 407,750,000원 |
전체 12건 평균 420,541,666원보다 현재 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 판단할 필요는 없습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 407,750,000원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -5.9%의 하락 추세입니다. 그럼에도 현재 최저가는 이 최근 평균의 74.5%이고 최신 거래 445,000,000원보다도 낮아, 현재 회차에서는 시세 대비 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 241,200,000원 | 241,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,546,800원 |
현재 최저가 303,800,000원에서는 배당 시뮬레이션상 상상인저축은행 채권최고액 241,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 57,546,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 303,800,000원 | 241,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 32,317,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 95,222,068원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 금곡동 동곡초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브 지붕 20층 건물 중 6층이며, 급배수·위생·난방·주차장·승강기시설을 갖추고 있습니다.
- 단지. 금곡GS 260세대, 사용승인 기준 1997.09.29이며 비교 실거래 면적은 98.43㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(금곡택지지구)이며 공시지가는 1,815,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 황정호의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 황정호가 과거 등기이력상 채무자와 동일한 이름으로 나타나는 만큼 실제 임대차와 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 인도명령·명도협의 가능성을 입찰 전 비용과 일정에 반영해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 420,541,666원보다 최근 12개월 평균 407,750,000원과 최신 거래 445,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 흐름은 -5.9%입니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 소유자 잔여와 채권자 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 체납 관리비와 현장 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.02.25 상상인저축은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 황정호의 전입은 2025.04.07로 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원이라 최저가 303,800,000원이 곧 현재 기준 실질취득액입니다.
가격도 신건과 현재 회차의 평가가 달라집니다. 감정가 434,000,000원은 최근 12개월 평균 407,750,000원보다 높지만, 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 최근 평균의 74.5%까지 내려왔습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 있습니다. 다만 시장 추세가 -5.9%이고, 황정호의 보증금·확정일자와 관계인 여부가 명확하지 않다는 점은 남아 있습니다. 권리 인수 위험은 낮고 가격은 유리하지만, 임차관계·점유 확인을 끝낸 뒤 접근할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
