13,294,000원
대전지방법원 2025타경501486. 세종 나성동 에스알파크시티 4층 402호, 전유면적 22.52㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 113,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 13,294,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.8%에 매수할 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 승계입니다.
임차인 김지혜는 2022.02.21 임대차계약을 체결하고 2022.02.22 확정일자를 받은 뒤 2022.03.10 전입·점유를 시작했습니다. 기존 우리은행 근저당권은 그 다음 날인 2022.03.11 말소됐고, 김지혜는 2023.05.19 보증금 115,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 321, 4층 402호 (나성동, 에스알파크시티) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전유면적 22.52㎡ · 지상 8층 중 4층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.06.03 소유권 취득 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 13,294,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지혜 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차인이 남는다
2017.11.24 설정된 우리은행 근저당권 63,600,000원은 2022.03.11 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당은 현재 배당을 받거나 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 등기 순서상 현재 남은 최초 제한권리는 2024.03.11 국세 압류지만, 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 먼저 이뤄졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 현재 예상 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 건물 전부 · 주거 | 115,000,000원 | 전입 2022.03.10 확정 2022.02.22 임차권등기 2023.05.19 | 대항 가능 명세서 명시 | 배당요구 순위·세금 확인 | 매수인 인수 102,345,292원 |
김지혜는 임차인이면서 이 강제경매의 신청채권자입니다. 보증금과 청구금액은 모두 115,000,000원이고, 현 소유자 한해란의 취득 거래가액도 115,000,000원입니다. 관계인 거래 또는 가장임차 여부를 단정할 수는 없으나, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유내역과 당사자 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 확인 전에는 매각물건명세서 문구대로 전액 승계 가능성을 기준으로 입찰가를 계산하는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
현재 회차에서 집행비용 639,292원을 먼저 공제하고 남는 매각대금 12,654,708원이 임차인에게 배당된다고 가정하면, 보증금 미배당 잔액은 102,345,292원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 13,294,000원 | 12,654,708원 | 102,345,292원 | 115,639,292원 |
| 7회 유찰 시 | 9,305,800원 | 8,738,296원 | 106,261,704원 | 115,567,504원 |
| 8회 유찰 시 | 6,514,060원 | 5,996,807원 | 109,003,193원 | 115,517,253원 |
최저가가 13,294,000원에서 9,305,800원, 6,514,060원으로 내려가도 임차인의 미배당액은 반대로 증가합니다. 실질취득은 각각 115,639,292원, 115,567,504원, 115,517,253원으로 거의 달라지지 않습니다. 따라서 추가 유찰은 표면 입찰가만 낮출 뿐, 전체 취득비용을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 115,639,292원으로 비교
에스알파크시티 유사 면적의 최근 거래 12건은 97,000,000원부터 120,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 103,041,666원이며, 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 8건 평균은 103,437,500원입니다. 최신 거래는 2026.06의 100,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.27㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 22.09㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 23.10㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 24.61㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2025.08 | 22.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 22.09㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 21.59㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 22.09㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 21.59㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.03 | 23.10㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 103,437,500원 |
현재 실질취득 115,639,292원은 최근 12개월 평균 103,437,500원의 111.8%, 최신 거래 100,000,000원의 115.6%입니다. 감정가 113,000,000원보다도 2,639,292원 높습니다. 실질취득 기준으로 보면 최근 거래 최고가 120,000,000원에 가까운 수준이므로, 최저가가 감정가의 11.8%라는 사실은 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 13,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 639,292원 | - |
| 1. 임차권자 · 김지혜 | 115,000,000원 | 12,654,708원 | 102,345,292원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
2017.11.24 설정된 우리은행 근저당권은 2022.03.11 말소돼 배당 대상에서 제외했습니다. 국세·건강보험료의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인 배당이 감소하면 매수인의 인수액은 그만큼 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 22.52㎡의 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남서측 인근으로, 주택·근린생활시설·공공시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 및 일반 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역에 속하며, 광로와 중로에 접합니다.
- 건물·대지. 위생·급배수·공용승강기 설비가 있고, 사다리형 평지의 주상용 건물 부지입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 299세대, 2017.10.23 준공 단지입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회이며 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰가 13,294,000원이 아니라 실질취득 115,639,292원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 115,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 점유내역, 임차권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김지혜이고, 임차보증금·경매 청구액·현 소유자의 취득 거래가액이 각각 115,000,000원입니다. 당사자 관계와 자금 흐름을 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류의 법정기일에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 매각가가 내려가면 미배당 인수액이 증가해 총부담은 약 115,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 103,437,500원과 최신 거래 100,000,000원보다 실질취득이 높습니다. 추가 비용과 명도·수리비를 더하면 격차가 커집니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 체납관리비, 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도비용을 관리사무소·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.8%”가 아니라 “최근 시세의 111.8%”
이 물건의 명목 최저가는 13,294,000원으로 감정가 113,000,000원의 11.8%에 불과합니다. 그러나 임차권자 김지혜의 보증금 115,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 단순 배당 기준 실질취득은 115,639,292원으로, 최근 12개월 실거래 평균 103,437,500원의 111.8%입니다.
7회·8회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 각각 115,567,504원, 115,517,253원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 일반 경매가 아니라, 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액으로 이동하는 경매입니다. 소멸권리만 보면 단순하지만, 가격과 임차권을 함께 보면 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 저렴하나 실질취득은 최근 시세 이상이며, 임차관계 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
