대전지방법원 2025타경501486. 세종 나성동 에스알파크시티 4층 402호, 전유면적 22.52㎡의 소형 주거용 집합건물입니다. 경매 용도는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 한해란 명의의 이 물건은 임차인 김지혜가 보증금 반환과 관련해 강제경매를 신청한 사건입니다. 김지혜는 2022년 3월 10일 전입하고 점유를 시작했으며, 2022년 2월 22일 확정일자를 받았습니다. 2023년 5월 19일 임차권등기까지 마쳐, 말소기준권리보다 앞선 임차보증금 반환권리가 핵심입니다.
이 물건의 가장 위험한 착시는 감정가 대비 약 4%의 최저매각가입니다. 표면적으로는 감정가 113,000,000원짜리 부동산을 4,560,000원에 취득할 수 있어 보입니다. 그러나 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 현재 예상배당액 4,077,920원을 제외한 보증금 잔액 110,922,080원이 매수인에게 남습니다. 최저가만 기준으로 판단하면 실제 부담을 크게 잘못 계산하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한누리대로 321, 에스알파크시티 제4층 제402호 (나성동 730) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(아파트 분류) · 도시형생활주택 · 전유 22.52㎡ · 지상 8층 중 4층 |
| 단지 / 사용승인 | 에스알파크시티 · 299세대 · 2017.10.23 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 승강기 및 급배수설비 |
| 소유자 | 한해란 (2022.06.03 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,560,000원 (9회 유찰 · 감정가 약 4%) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 / 청구 | 김지혜 / 115,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.11 갑구 5번 국(세종세무서장) 압류 |
| 선순위 인수권리 | 을구 3번 주택임차권등기 · 김지혜 · 보증금 115,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 온 임차권
등기부상 과거 우리은행 근저당권의 채권최고액은 63,600,000원이었으나 2022년 3월 11일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 권리 문제는 그 근저당권이 아닙니다. 핵심은 임차인 김지혜의 선순위 대항력과 임차권등기입니다.
김지혜의 전입·점유는 2022.03.10, 확정일자는 2022.02.22이며 임차권등기일은 2023.05.19입니다. 말소기준인 국의 압류일 2024.03.11보다 모두 앞섭니다. 이후의 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 을구 3번 임차권등기의 미변제 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
|
김지혜
건물 전부 · 주거 · 임차권등기
|
115,000,000원 |
전입 2022.03.10 확정 2022.02.22 등기 2023.05.19 |
대항력 있음
우선변제 있음
잔액 인수
승계 없음
배당요구 있음 · 실제 임차인 1명
|
임차인 김지혜는 강제경매 신청채권자 김지혜와 동일인입니다. 따라서 신청채권 115,000,000원과 임차보증금 115,000,000원을 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 다만 권리관계와 채권 성격, 배당요구 및 반환청구의 일치 여부는 원본 문서로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에스알파크시티의 근접 전용면적 실거래는 총 12건으로, 전체 평균은 100,500,000원입니다. 하지만 오래된 거래를 함께 평균하면 현재 가격을 높게 평가할 수 있습니다. 실제 판단의 우선 기준인 최근 12개월 8건 평균은 99,812,500원, 최신 거래가는 98,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -2.0%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 21.59㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2026.10 | 23.77㎡ | 8 | 102,500,000원 |
| 2026.08 | 24.27㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 23.94㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 22.09㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 24.27㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 22.09㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 23.10㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 24.61㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2025.08 | 22.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 100,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 99,812,500원 |
실거래 비교는 전용면적 21.59~24.61㎡의 근접 면적 거래입니다. 대상 호수는 전유 22.52㎡이므로 층, 면적, 내부 상태 차이에 따른 가격 조정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 482,080원 |
| 1. 임차인 김지혜 · 우선변제 | 115,000,000원 | 4,077,920원 |
| 신청채권 김지혜 · 동일 보증금 청구 | 115,000,000원 (중복) | 별도 추가배당 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 보증금 미배당 | — | 110,922,080원 |
예상 배당 합계는 집행비용 482,080원과 임차인 배당 4,077,920원으로 매각가 4,560,000원에 일치합니다. 매수인 인수액은 매각대금 내부의 배당이 아니라 별도로 부담하는 미변제 보증금입니다. 경매신청채권과 임차보증금은 동일한 채권으로 보고 중복 계산하지 않았습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 4,560,000원 | 110,922,080원 | 115,482,080원 |
| 10회 유찰 | 3,192,000원 | 112,265,456원 | 115,457,456원 |
| 11회 유찰 | 2,234,400원 | 113,205,819원 | 115,440,219원 |
10회 유찰 시 예상 낙찰가를 3,192,000원으로 낮추더라도 보증금 인수액이 112,265,456원으로 늘어나 실질취득은 115,457,456원입니다. 11회 유찰 시에도 예상 실질취득은 115,440,219원으로 비슷합니다. 회차별 차이는 예상 집행비용 차이에서 발생합니다. 유찰만 기다리는 전략으로 시세 대비 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 BRT 및 일반 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다. 대로 및 중로에 접한 입지입니다.
- 건물·설비. 2017.10.23 사용승인된 299세대 에스알파크시티입니다. 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물로, 위생·급배수설비와 공용승강기를 갖추고 있습니다. 대상은 4층 402호, 전유면적 22.52㎡입니다.
- 이용·규제. 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,430,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 특이사항이 없는 것으로 평가되었습니다.
- 환금성. 근접 면적 실거래는 95,000,000원~107,500,000원에 형성되어 있으나, 최근 12개월 평균은 99,812,500원으로 전체 평균보다 낮습니다. 거래 추세 -2.0%와 단지 경매 평균 5.3회 유찰, 본건의 9회 유찰을 함께 고려하면 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저매각가 4,560,000원이 아닌 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 115,482,080원을 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 김지혜의 임대차계약일 2022.02.21, 확정일자 2022.02.22, 전입·점유일 2022.03.10, 임차권등기일 2023.05.19 및 보증금 115,000,000원을 명세서·등기부와 대조하세요.
- 배당 후 인수금 재계산. 예상 배당 4,077,920원은 추정치입니다. 실제 배당순위와 집행비용, 세금 등이 달라지면 미배당 보증금과 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 경매신청채권 중복 확인. 김지혜의 임차보증금과 신청채권은 동일 금액 115,000,000원입니다. 별도 채무로 중복 합산하지 말고 채권 신고와 배당요구의 관계를 확인하세요.
- 추가 유찰 기대 경계. 10회 또는 11회 유찰되더라도 실질취득은 여전히 약 115,000,000원 수준입니다. 낙찰가 인하 효과가 인수액 증가로 상쇄되는 구조를 확인하세요.
- 시세와 출구 전략. 최근 12개월 평균 99,812,500원, 최신 거래가 98,000,000원, 하락 추세 -2.0%를 우선 참고하세요. 근접 면적 거래이므로 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이도 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다. 인도 가능 시점, 명도 비용, 임차보증금 반환 절차를 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세, 배당순위 및 그에 따른 추가 부담을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 최신 실거래와 법원 매각조건을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “456만원 낙찰”이 “456만원 취득”은 아니다
이 물건은 감정가 113,000,000원에서 최저매각가가 4,560,000원까지 내려온 극단적인 다회유찰 사례입니다. 그러나 싸게 살 기회라기보다 선순위 임차보증금 인수 구조를 제대로 이해해야 하는 경매에 가깝습니다.
김지혜의 임차보증금 115,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다. 현재 회차의 예상 실질취득은 115,482,080원. 최근 12개월 평균 시세 99,812,500원보다 약 15.7% 높습니다. 최신 거래가 98,000,000원과 비교해도 불리하고, 최근 가격 추세 역시 -2.0% 하락입니다.
더욱 중요한 것은 추가 유찰이 해법이 아니라는 점입니다. 낙찰가가 떨어질수록 미배당 임차보증금 인수액이 늘어, 매수인의 총부담은 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다. 9회 유찰 이력과 소형 도시형생활주택의 환금성까지 감안하면, 권리 인수 부담은 크고 가격 경쟁력은 부족한 물건입니다. 최저가가 아니라 실질취득으로 판단해야 하며, 현재 조건에서는 보수적 접근이 타당합니다.
