의정부지방법원 2026타경20473. 경기도 가평군 상면 행현리에 위치한 토지와 생활숙박시설의 일괄매각 물건입니다. 감정가는 1,450,119,920원이고, 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 710,559,000원입니다. 금액만 보면 감정가 대비 하락 폭이 상당하지만, 감정가와 현재 시장가치는 동일한 개념이 아닙니다.
등기상 핵심은 가평신용협동조합의 근저당권입니다. 2022년 3월 22일 설정되었으며, 최초 채권최고액 990,000,000원이 2022년 6월 28일 1,083,600,000원으로 변경되었습니다. 해당 근저당권을 기준으로 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 주요 위험은 등기상 채권에만 있지 않습니다. 실제 생활숙박시설로 이용하는 건물의 공부상 용도 차이, 증축 이력, 사유지를 통한 진입도로, 중단된 지하수 공급이 함께 확인됩니다. 권리관계와 시설의 실제 사용 가능성을 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 행현리 803-2 도로명주소: 경기도 가평군 상면 축령로 149 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 생활숙박시설(현황 및 건축물대장 기준) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 정보 | 1,643㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 |
| 건물 구조 | 일반목구조 및 철근콘크리트조 · 목구조 경사지붕 · 2층 |
| 소유자 | 권연숙 (2022.03.22 매매 취득) |
| 감정가 | 1,450,119,920원 |
| 최저매각가 | 710,559,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평신용협동조합 / 1,083,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 가평신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 배당표상 매수인 인수 | 0원 · 임대관계 및 점유 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
종전 2024타경587 임의경매개시결정은 2025.12.16 취하되어 2025.12.18 등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026타경20473으로, 2026.04.03 경매개시결정이 등기되었습니다.
② 임차관계 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 조사 내역에는 별도의 임차인이 등재되어 있지 않습니다. 그러나 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 확실히 없거나 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,450,119,920원의 물건이 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 710,559,000원입니다. 감정가 대비 가격 수준은 49%입니다.
그러나 이 물건은 생활숙박시설과 토지를 함께 매각하며, 진입도로의 사용 여부와 급수시설의 작동 상태를 추가로 확인해야 합니다. 이러한 조건은 실제 운영 가능성, 복구비용 및 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
회차별 매각가격과 미배당 채권
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 710,559,000원 | 701,053,410원 | 451,082,107원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 497,391,299원 | 490,017,386원 | 662,118,131원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 348,173,909원 | 342,499,474원 | 809,636,043원 | 0원 |
회차별 시나리오는 제시된 예상배당 계산에 따른 수치입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아닙니다. 근저당권 변경금액과 실제 채권액, 집행비용 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 710,559,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,505,590원 |
| 1. 근저당 · 가평신용협동조합 | 990,000,000원* | 701,053,410원 |
| 2. 가압류 · 가평군농업협동조합 | 31,083,397원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 131,052,120원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
*근저당 채권액 990,000,000원은 예상배당표에 사용된 최초 채권최고액입니다. 등기상 채권최고액은 2022.06.28에 1,083,600,000원으로 변경되었습니다. 실제 배당액과 미배당액은 변경사항 및 실제 채권신고액을 반영해 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 9,505,590원을 제외한 701,053,410원이 가평신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.
예상배당표의 채권 총액은 1,152,135,517원, 채권자 배당 총액은 701,053,410원, 미배당액은 451,082,107원입니다. 다만 이 총액은 변경 전 근저당 채권최고액을 사용한 계산이므로, 현재 등기 내용에 맞춘 확정적인 미배당 총액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 건축물·매각조건 — 공부상 용도와 현황 차이
| 구분 | 확인 내용 | 검토사항 |
|---|---|---|
| 매각방식 | 일괄매각 | 토지·건물 및 제시외 건물 포함 범위 확인 |
| 제시외 건물 | 감정평가서상 ㉠~ⓖ 포함 | 현장 위치·상태와 매각대상 일치 여부 확인 |
| 목록 2~9 | 등기상 단독주택 · 건축물대장 및 현황상 생활숙박시설 | 용도 차이에 따른 이용 가능성 확인 |
| 목록 2~6 | 등기상 2층 52.68㎡ · 건축물대장상 61.68㎡ | 2022.07.06 증축 9㎡ 및 등기·대장 일치 여부 확인 |
| 목록 7~9 | 2008.12.04 2층 전체 증축 | 증축 부분의 현황 및 관련 서류 확인 |
목록 2~6번 건물은 등기상 각각 2층 면적이 52.68㎡이나, 증축 이후 건축물대장에는 61.68㎡로 기재되어 있습니다. 목록 7~9번은 각각 2층 전체를 증축한 이력이 있습니다.
위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 이것만으로 건축물 용도 차이와 증축 관련 사항이 모두 해결되었다고 볼 수는 없습니다. 낙찰 후 사용할 용도에 맞춰 건축물대장과 건축 관련 서류, 실제 건물 상태를 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 도로·용수 — 입찰 전 확인해야 할 핵심 위험
도로 문제와 급수 문제는 모두 숙박시설 이용에 직접 연결됩니다. 특히 실제 운영을 전제로 입찰한다면 단순한 건물 상태 확인을 넘어 지속적으로 통행하고 물을 공급받을 수 있는지를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 상면 행현리 행현1리마을회관 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 다만 실제 진입에 이용되는 사유지 도로의 사용 가능 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 1,643㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 지형은 완경사·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 자연보전권역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·하천구역·보전관리지역·지방2급하천 등에 접하는 것으로 기재되어 있어 토지이용계획의 경계 및 개별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 기호 2 토지는 공부상 임야이나 현황은 기호 1 토지의 부속토지로 이용 중입니다. 건물도 등기상 용도와 건축물대장·현황상 용도에 차이가 있습니다.
- 시설. 생활숙박시설 건물은 일반목구조 및 철근콘크리트조의 2층 건물로, 외벽은 일부 판넬·목재덧댐·몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가되었으나, 물 사용 제한은 별도의 해결이 필요합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 숙박시설과 토지를 함께 매입하는 구조입니다. 2회 유찰 이력과 용도 차이, 도로·급수 문제를 고려해 정상 운영 가능성과 향후 매수자 수요를 별도로 조사해야 합니다. 실거래 비교가 없어 현재 환금성이나 적정 매각가격을 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 진입도로 사용권. 행현리 804-12, 804-16의 소유관계, 도로사용승낙 및 통행 관련 권리를 확인하세요. 현황상 도로라는 사실만으로 안정적 사용을 전제하면 안 됩니다.
- 급수 확보. 인접 토지 관정의 연결 중단 사유와 재연결 가능성, 별도 관정 또는 다른 급수 방식의 가능성, 관련 권리 및 비용을 확인하세요.
- 건축물 용도. 등기상 단독주택과 건축물대장상 생활숙박시설의 차이를 확인하고, 낙찰 후 계획한 방식으로 합법적인 이용이 가능한지 검토하세요.
- 증축 및 면적. 목록 2~6번의 9㎡ 증축, 목록 7~9번의 2층 전체 증축 내역을 건축물대장·등기부·현장과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 ㉠~ⓖ의 포함 범위와 각 시설의 소유관계, 실제 이용상태를 확인하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 운영자, 계약 및 보증금, 대항력 관련 사항을 조사해 인수 가능성을 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 990,000,000원에서 1,083,600,000원으로 변경된 사항을 반영하여 실제 채권액과 배당 예상액을 확인하세요.
- 적정가격 산정. 감정가 49%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 유사 숙박시설 거래사례와 현장 상태, 도로·급수 해결비용을 반영한 취득원가를 산정하세요.
- 자금 및 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 등기부를 대조하고 실제 입찰보증금과 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 정상 사용 가능성이 먼저”
가평 행현리 생활숙박시설은 감정가 1,450,119,920원에서 2회 유찰되어 최저가가 710,559,000원으로 낮아졌습니다. 등기상 주요 담보권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 임차권은 확인해야 합니다.
가격보다 중요한 변수는 도로와 용수입니다. 사유지 도로를 통한 진입의 안정성이 확인되지 않았고, 지하수 공급이 끊어져 물 사용이 제한되는 것으로 조사되었습니다. 여기에 생활숙박시설의 공부상 용도 차이와 증축 이력까지 함께 검토해야 합니다.
감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 현재 실거래 기준 시세가 확인되지 않았으며, 시설을 정상적으로 이용할 수 있는지와 이를 위해 필요한 비용도 별도 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 유찰에 따른 가격 하락보다 도로 사용권·급수 확보·건축물 용도·실제 점유관계를 확인한 뒤 실질 취득원가와 시장가치를 비교하는 것입니다.
