대전지방법원 2025타경501800. 표제 물건은 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 지2층 비305호입니다. 감정평가 요항에는 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 제지2층 제비305호와 제3층 제305호가 함께 기재돼 있고, 이용상태는 일련번호(1) 창고, 일련번호(2) 근린생활시설로 적혀 있습니다. 본 표제 주소는 지2층 비305호입니다.
권리의 기준점은 2017.09.28 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 채무자는 유성자입니다. 이후 세종특별자치시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2023.06.19 신한은행의 임의경매개시결정은 2024.12.04 취하를 원인으로 2024.12.06 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501800 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 지2층 비305호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 일련번호(1) 창고, 일련번호(2) 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 사용승인일 2017.07.28 |
| 소유자 | 유성자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,223,000,000원 / 205,549,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 889,958,765원 |
| 현재 경매 채권자 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2017.09.28 근저당이 말소기준
말소기준권리는 주식회사신한은행의 2017.09.28 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원입니다. 2023.12.01 세종특별자치시의 압류와 2025.02.21 유에스제십이차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인 1명
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김삼연 | 강남프라자 305호 | 2018.11.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김삼연의 전입일은 2018.11.26으로 말소기준권리인 2017.09.28 근저당보다 늦습니다. 따라서 조사자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 현재 감정가의 16.81%
현재 회차의 최저매각가는 205,549,000원으로, 감정가 1,223,000,000원의 16.81%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 6회 유찰 143,884,300원, 7회 유찰 100,719,010원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 205,549,000원 | 201,871,314원 | 818,128,686원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 143,884,300원 | 141,069,920원 | 878,930,080원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 100,719,010원 | 98,508,944원 | 921,491,056원 |
이 사건에서는 최저가가 크게 낮아진 사실보다 5회 유찰됐다는 경과 자체를 함께 봐야 합니다. 감정평가상 지하층이 창고로 이용되고 있고, 주위는 근린생활시설·아파트단지·공공기관 등이 혼재한 일반상업지역입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 실제 이용성과 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,677,686원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,020,000,000원 | 201,871,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 205,549,000원을 전액 배당재원으로 가정한 계산입니다. 근저당 채권최고액 1,020,000,000원 중 201,871,314원이 배당되고 818,128,686원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·공공기관 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일련번호(1)는 창고, 일련번호(2)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2017.07.28입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기본 전기설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비가 있으며 일련번호(2)에는 시스템에어컨 냉난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,451.1㎡, 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하고 대로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 호수 대조. 임차인 김삼연의 조사 점유 부분은 “강남프라자 305호”, 표제 물건은 “지2층 비305호”입니다. 실제 점유 대상과 명도 상대를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구 및 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 건축물현황도·탐문조사 등을 고려해 평가했습니다. 현장 상태와 실제 용도 확인이 중요합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 16.81%까지 낮아진 과정 자체가 중요한 신호입니다. 지하층 창고의 임대수요·자가사용 가능성·향후 매각성을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘5회 유찰의 이유’를 확인할 물건
등기와 조사자료만 놓고 보면 말소기준은 명확합니다. 2017.09.28 신한은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김삼연의 2018.11.26 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 감정가 1,223,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 최저가 205,549,000원, 감정가 대비 16.81%까지 내려와 있습니다. 감정평가상 표제 지하층은 창고로 이용되고 있고, 내부는 이해관계인 부재 상태에서 건축물현황도와 탐문조사 등을 고려해 평가됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 권리 인수 여부보다 실제 점유·내부 상태·창고 수요와 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인하는 데 있습니다.
