대전지방법원 2025타경501800. 세종특별자치시청 서측 인근 강남프라자 물건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 일련번호(1) 창고, 일련번호(2) 근린생활시설입니다. 감정가는 1,223,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 293,642,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 소유자 유성자가 2017.09.28. 소유권을 이전받은 날 신한은행이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤에 등기된 경매개시결정과 세종특별자치시 압류, 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 신탁등기는 같은 날 신탁재산 귀속을 원인으로 말소된 뒤 소유권이 유성자에게 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501800 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 705 강남프라자 지2층 비305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 일련번호(1) 창고 · 일련번호(2) 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 지2층 비305호 및 3층 305호 2개 호수 · 사용승인일 2017.07.28. |
| 소유자 | 유성자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,223,000,000원 / 293,642,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십이차유동화전문 유한회사 / 889,958,765원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.09.28. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고 공동담보로 강남프라자 제3층 제305호가 기재돼 있습니다. 2023.06.19. 신한은행의 임의경매개시결정은 2024.12.04. 취하돼 2024.12.06. 말소됐고, 2025.02.21. 유에스제십이차유동화전문 유한회사의 현재 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김삼연 | 강남프라자 305호 | 2018.11.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김삼연의 전입일은 2018.11.26.으로 말소기준일인 2017.09.28.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으며 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 293,642,000원으로 감정가 1,223,000,000원의 24.01%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 싸다고 판단할 수 없습니다.
이 물건은 창고와 근린생활시설로 이용되는 상업용 집합건물이고 이미 4회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 낮아진 가격 자체보다 해당 가격대에서 응찰이 성립하지 않았다는 사실을 보여줍니다. 현황 용도, 내부 상태, 임대 가능성, 관리비와 실제 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,910,988원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,020,000,000원 | 288,731,012원 |
| 근저당 미배당 | - | 731,268,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,910,988원을 제외한 288,731,012원이 신한은행 근저당에 배당되고, 731,268,988원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·아파트단지·공공기관이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 남동측 약 20미터 내외 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,451.1㎡, 공시지가 3,100,000원/㎡, 지목은 대이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2017.07.28.이며 승강기, 위생·급배수, 전기, 화재탐지·경보 및 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 조사 한계. 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도와 탐문조사, 유사 집합상가의 이용상황을 고려해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 최근 거래자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 일괄 매각 범위 확인. 감정평가에는 지2층 비305호와 3층 305호 2개 호수가 기재돼 있으므로 매각목록과 공유지분 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 일련번호별 창고·근린생활시설 이용상태와 설비, 출입 동선, 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김삼연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능액은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 강남프라자 제3층 제305호가 공동담보로 기재돼 있어 공동담보의 매각·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김삼연도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없고, 현황이 창고·근린생활시설인 상업용 물건이며 내부 조사도 제한적으로 이뤄졌습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증. 실제 거래사례와 임대수익, 일괄 매각 범위 및 내부 상태가 확인돼야 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다.