대전지방법원 2025타경502408. 세종특별자치시 연동면 응암리 108 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 3,510㎡, 토지이용상황은 공업용이고, 감정평가 요항상 주변은 중·소규모 공장, 농경지, 숙박시설 등이 형성된 소규모 공장지대입니다. 이번 매각에는 제시외 관정·구축물·기계기구·건물이 포함되고, 공장저당법 제7조 기계기구도 함께 다뤄지는 구조입니다.
감정가가 2,834,198,500원에서 972,130,000원까지 내려와 표면적인 가격 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 시세만 비교해 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 3회 유찰, 선순위 전입 점유자, 산업폐기물 적치, 일부 기계기구 소재불명·매각 제외가 동시에 존재합니다. 따라서 핵심은 “얼마나 내려왔는가”보다 무엇을 실제로 인수하고, 무엇이 매각 대상에서 빠지는가를 확정하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502408 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연동면 응암리 108 · 세종특별자치시 연동면 샘째길 29 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 3,510㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 이화석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,834,198,500원 / 972,130,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 275,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006.08.25
말소기준권리는 2006.08.25 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 2007.09.21 근저당권 210,000,000원, 김태규·류태곤의 가압류, 국세·지방세 압류, 2025년 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 점유자의 대항력·보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 점유자 — 최영태의 선순위 전입을 먼저 확인
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영태 | 1999.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| QUAN TIEJI | 2013.09.12 | 기준권리 이후 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
QUAN TIEJI는 전입일이 2013.09.12로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않으므로, 명도와 점유관계 역시 현장 및 원본서류 대조가 필요합니다.
③ 3회 유찰 — 싸진 것은 맞지만 ‘확정 취득가’는 아니다
감정가 2,834,198,500원에 비해 현재 최저매각가는 972,130,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 680,491,000원, 5회 유찰 시 476,343,699원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 972,130,000원 | 589,161,490원 | 0원 | 370,847,210원 |
| 4회 유찰 시 | 680,491,000원 | 589,161,490원 | 0원 | 82,124,600원 |
| 5회 유찰 시 | 476,343,699원 | 469,180,262원 | 119,981,228원 | 0원 |
다만 위 미배당 수치는 등기상 배당 시나리오입니다. 최영태의 선순위 점유관계가 임대차로 확인되고 보증금이 존재한다면 매수인이 부담할 실질 인수액은 별도로 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 972,130,000원을 곧바로 총 취득비용으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 972,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,121,300원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김태규 | 3,982,000원 | 3,982,000원 |
| 4. 가압류 · 류태곤 | 15,179,490원 | 15,179,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 370,847,210원 |
현재 회차 배당 계산상 채권 미배당은 0원이고 소유자 잔여는 370,847,210원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있고, 선순위 점유자의 보증금도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 매각범위·현황 — 무엇이 포함되고 빠지는지 중요
- 일괄매각. 제시외 관정, 구축물, 기계기구, 건물이 포함됩니다.
- 공장저당 기계기구. Machining Center 외 10점이 포함됩니다.
- 소재불명 기계기구. 공장저당법 제7조 목록 제71호 중 1~3, 5, 6, 9~13, 16, 17, 19, 21, 24, 26~28, 30과 25의 1대는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 중복 목록. 목록 제129호 전체는 목록 제71호와 중복되고, 목록 제58호 중 일부를 제외한 나머지도 목록 제71호와 중복됩니다.
- 컨테이너. 지상 소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 산업폐기물. 목록2 지상에 폐석재 및 돌가루가 다수 적치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암산업단지 북동측 근거리에 위치하며, 중·소규모 공장·농경지·숙박시설 등이 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 통과하고 간선도로변에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,510㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형, 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 설비. 일부는 기본 전기설비, 일부는 전기·위생·급배수·일부 난방설비가 돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최영태의 점유원인·보증금 확인. 1999.04.01 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 합산해 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부 확인. 소재불명·매각 제외 목록이 많아 감정 당시와 입찰 시점의 현황 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 산업폐기물 확인. 폐석재·돌가루의 적치량과 처리 주체·처리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 관계 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 최영태와 QUAN TIEJI의 실제 점유 범위와 현재 점유 여부를 현황조사 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너와 소재불명 기계기구 등 매각대상에서 빠지는 자산을 낙찰대금에 포함된 것으로 오인하면 안 됩니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,834,198,500원에서 972,130,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 최저가가 낮아졌다는 사실과 안전한 취득이라는 결론은 별개입니다. 최영태의 1999.04.01 전입은 말소기준권리보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 산업폐기물, 소재불명 기계기구, 매각 제외 컨테이너, 세금 압류까지 확인할 항목이 많습니다.
등기상 후순위 권리 대부분은 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자의 실질 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 현재 최저가 972,130,000원을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 할인율이 아니라 선순위 점유관계와 매각범위를 확정하는 것입니다.
