대전지방법원 2025타경502408. 세종특별자치시 연동면 응암리 108의 공장 관련 건물과 공장용지 3,510㎡를 중심으로 관정·구축물·기계기구 등을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 이화석이고, 2002.05.15. 중소기업은행의 채권최고액 700,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 등기에 나타나지 않는 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
표면상 최저가는 감정가의 49%입니다. 그러나 이는 두 차례 유찰된 절차상 할인율일 뿐, 공장·토지의 실제 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저매각가만으로 입찰가치를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연동면 응암리 108 · 세종특별자치시 연동면 샘째길 29 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물 및 공장용지 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 3,510㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이화석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,834,198,500원 / 1,388,757,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 몬타나파트너스 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2002.05.15. 설정된 중소기업은행 근저당권 700,000,000원입니다. 2006년과 2007년의 추가 근저당권, 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017.01.31. 근저당권은 주식회사 몬타나파트너스로 이전됐고, 주식회사 스카이저축은행의 근저당권부질권이 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영태 | 1999.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN TIEJI | 2013.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최영태의 전입일은 말소기준권리인 2002.05.15.보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유관계가 확인되지 않아 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 입찰자는 대항력 가능·보증금 인수액 미상으로 계산해야 합니다.
QUAN TIEJI는 2013.09.12. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 현재 점유가 이어지는지, 실제 임대차계약과 보증금이 존재하는지는 명도 계획을 위해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%를 ‘저가’로 단정할 수 없다
현재 최저가는 1,388,757,000원으로 감정가 2,834,198,500원의 49%입니다. 그러나 공장·토지는 토지 입지, 건물 상태, 기계 가동 여부, 폐기물 처리, 임차관계에 따라 개별성이 크며, 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 1,388,757,000원 | 4,338,251원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 972,129,899원 | 416,799,081원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 680,490,929원 | 705,521,661원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당은 커지지만, 이것이 매수인의 실질취득비용이 같은 폭으로 줄어든다는 뜻은 아닙니다. 최영태에게 인수되는 미배당 보증금이 존재하면 그 금액은 위 채권 미배당과 별도로 매수인 부담이 될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,388,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,287,570원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이은호 | 26,357,590원 | 26,357,590원 |
| 5. 가압류 · 김성택 | 61,288,601원 | 61,288,601원 |
| 6. 가압류 · 김태규 | 3,982,000원 | 3,982,000원 |
| 7. 가압류 · 류태곤 | 15,179,490원 | 10,841,239원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 미배당은 4,338,251원, 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제와 최영태의 보증금 인수 가능성은 별도입니다. 근저당권은 2017.01.31. 권리이전과 근저당권부질권 설정이 있어 실제 배당 수령 주체가 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위와 현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 관정·구축물·기계기구·건물이 매각 대상에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장저당법 제7조에 따른 Machining Center 외 10점이 포함됩니다.
- 소재불명 기계. 목록 제71호 중 1~3, 5, 6, 9~13, 16, 17, 19, 21, 24, 26~28, 30과 25의 1대는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 중복 목록. 목록 제129호 전체는 목록 제71호와 중복되고, 목록 제58호 중 1-1·1-5·1-18은 소재불명으로 제외되며 나머지는 목록 제71호와 중복됩니다.
- 컨테이너. 지상에 이동 가능한 컨테이너 BOX 4동이 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 산업폐기물. 목록 2 토지 위에 폐석재와 돌가루가 다수 적치돼 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암산업단지 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 농경지, 숙박시설 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 통과하고 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,510㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 275,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉되며, 준보전산지와 접합니다.
- 설비. 기호 1-1~1-3은 기본적인 전기설비, 기호 1-4는 전기·위생·급배수와 일부 난방설비가 돼 있습니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공장·기계·토지를 함께 검토해야 하는 실수요형 자산이며, 임차관계와 폐기물·기계 상태에 따라 매수층과 처분기간이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최영태 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 주민등록 유지, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가에 최영태의 예상 미배당 보증금을 더해 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- QUAN TIEJI 점유. 현재 점유 여부와 인도 대상, 명도 일정과 비용을 확인해야 합니다.
- 기계 목록 대조. 매각 포함 기계와 소재불명·중복·제외 목록을 현장에서 일련번호별로 대조해야 합니다.
- 폐기물 확인. 폐석재·돌가루의 물량, 소유관계와 반출·처리 책임을 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 컨테이너 BOX 4동은 매각 대상이 아니므로 소유권과 철거·반출 문제를 분리해 검토해야 합니다.
- 세금과 배당. 당해세 규모, 압류의 존속 여부, 말소된 가압류의 실제 배당 대상 여부를 사건기록과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 사건의 핵심은 2회 유찰도, 감정가의 49%라는 숫자도 아닙니다. 1999.04.01. 전입한 최영태의 보증금이 얼마인지, 그리고 그 보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 얼마인지를 먼저 확정해야 합니다. 등기상 담보권은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다.
여기에 산업폐기물 적치, 다수의 소재불명 기계, 매각 제외 컨테이너와 복잡한 공장저당 목록까지 존재합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리·현장 확인 전 보류입니다. 최영태의 임대차관계와 현장 정리 범위가 확인되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.