4,900,185,000원
수원지방법원 2024타경94966. 경기도 수원시 장안구 연무동 234의 토지와 지하1층·지상5층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 이용상태는 업무시설·주차장·근린생활시설을 중심으로 1층부터 3층까지 주택이 함께 있는 구조이며, 매각물건명세서 비고에도 상가와 주택이 함께 있는 주상복합건물로 기재돼 있습니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기권리의 기준점은 명확합니다. 2023.12.13 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 5,280,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 저축은행 근저당권, 가압류·압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부만 보고 “인수 없음”으로 결론 내릴 수 없는 이유가 점유·임차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 연무동 234 · 경기도 수원시 장안구 연무로 53 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 업무시설 및 주차장, 근린생활시설 · 1층~3층 주택 포함 |
| 건물 | 1983.07.07 사용승인 · 철근콘크리트조, 조적조 슬래브지붕 · 지하1층/지상5층 |
| 토지 | 1,330.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 한동건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,000,264,360원 / 4,900,185,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,478,913,615원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도
현재 경매의 말소기준은 2023.12.13 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.03.27 설정된 다올저축은행·오에스비저축은행·에이치비저축은행·금화저축은행·융창저축은행· 영진저축은행의 근저당권과 그 뒤 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2018년 국민은행 근저당, 2021년 케이안양대호제일차 및 농협은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 확정 126,000,000원 외 미상분 확인이 핵심
점유·임차 신고는 총 37건입니다. 말소기준일 이전 전입으로 분류된 신고 가운데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자가 23건 있어, 이들은 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 배당 시나리오에서 보증금이 구체적으로 확인돼 매수인 인수로 반영된 금액은 126,000,000원입니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무성 | 미상 | 2012.08.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최종균 | 한동빌딩 1층 106호 33.9300㎡ · 주거 | 2021.08.17 | 1,000,000원 / 50,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
| 박혜성 | 미상 | 2023.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤재상 | 미상 | 2024.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 경기에코에듀 주식회사(조창식) | 101.1750㎡ | 2013.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 맑은샘물교육 주식회사(조종환) | 한동빌딩3층 82.4200㎡ | 2011.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 늘푸른학교 (주)(조창식) | 한동빌딩301호101.1750㎡ | 2012.05.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 참다운창조교육 주식회사(조종환) | 3층 101.1750㎡ | 2012.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 경기학교사랑 (주)(조창식) | 한동빌딩302호 101.1750㎡ | 2006.06.16 | 미상 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손미희 | 한동빌딩B1층 111.30000㎡ | 2020.01.30 | 5,000,000원 / 450,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 박영양 | 한동빌딩 202호 155.0000㎡ | 2004.10.19 | 5,000,000원 / 440,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 화성학교 사랑 (주) (조창식) | 101.1750㎡ | 2006.07.10 | 미상 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 에이치디에스씨(신동화) | 3층 101.1750㎡ | 2006.07.20 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 수원학교사랑 주식회사(조창식) | 102.4798㎡ | 2007.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 화성희망학교사랑 주식회사(조종환) | 101.1750㎡ | 2007.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성남학교사랑주식회사(조창식) | 101.1750㎡ | 2008.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 용인학교사랑주식회사(조창식) | 101.1750㎡ | 2008.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 푸른꿈학교사랑 주식회사(조종환) | 101.1750㎡ | 2009.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 용인희망학교사랑 주식회사(조창식) | 101.1750㎡ | 2010.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 수원희망학교사랑 주식회사(조창식) | 101.1750㎡ | 2010.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 에이아이스마트팜(박주영) | 한동빌딩3층 20.0000㎡ | 2020.07.22 | 미상 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서당마을주식회사(조종환) | 한동빌딩3층 9.9174㎡ | 2014.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 바른교육 (주)(조창식) | 한동빌딩 3층 301호101.1750㎡ | 2015.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 창의지성배움터 주식회사(조창식) | 한동빌딩101.1750㎡ | 2018.04.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장원석 | 2층 230.0000㎡ | 2017.01.25 | 50,000,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| 윤혜란 | 1층 101-2호 75.2100㎡ | 2017.12.26 | 20,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 다흰 (주) (이수희) | 105호 44.0200㎡ | 2024.01.24 | 2,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유피엠(박주영) | 한동빌딩 3층 301-2호 17.0000㎡ | 2020.01.16 | 미상 / 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김전숙 | 한동빌딩 1층 104호 44.0200㎡ | 2020.08.31 | 5,000,000원 / 250,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
| 한남순 | 1층 일부호41.8100㎡ | 2024.06.07 | 10,000,000원 / 440,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조선애 | 330.0000㎡ | 2016.05.19 | 10,000,000원 / 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 조아라 | 한동빌딩 1층 일부호 94.5000㎡ | 2023.12.11 | 20,000,000원 / 700,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 주식회사 다한다(박주영) | 한동빌딩3층 301-1호 주식회사 다한다 17.0280㎡ | 2017.05.08 | 미상 / 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 엠클리코(Sam Benedict Lim) | 한동빌딩2층 46.2200㎡ | 2021.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 에스엘디벨롭먼트(신동화) | 한동빌딩 3층 301-3호 18.0000㎡ | 2021.01.13 | 미상 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 사진앨 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 2023.09.06 | 미상 | 있음 | 있음 | 미상 |
‘가능·미상’ 표시는 말소기준일 이전 전입이 확인되더라도 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 경우입니다. 확정일자나 보증금이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,900,185,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 51,401,850원 |
| 임차인 보증금 · 매수인 인수 | 126,000,000원 | 126,000,000원 인수 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 5,280,000,000원 | 4,848,783,150원 |
| 을구 9번 · 주식회사다올저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 주식회사오에스비저축은행 | 1,263,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 주식회사에이치비저축은행 | 947,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 주식회사금화저축은행 | 316,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 주식회사융창저축은행 | 316,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 합자회사영진저축은행 | 158,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 장상규 | 102,350,939원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 케이비부동산신탁 주식회사 | 2,183,720,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사국민은행 | 6,948,505,902원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,221,511,920원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 건설공제조합 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 에이치제이중공업 | 422,636,940원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 1,253,039,669원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 858,975,287원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 오티스엘리베이터 유한회사 | 39,835,847원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 38,310,576,504원 가운데 4,848,783,150원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 33,461,793,354원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 보증금 126,000,000원은 배당대금에서 차감되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 임차위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인 인수 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 4,900,185,000원 | 33,461,793,354원 | 126,000,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 3,430,129,500원 | 34,917,148,299원 | 126,000,000원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 2,401,090,650원 | 35,935,896,760원 | 126,000,000원 | 미충족 |
현재 시나리오에서 확인된 매수인 인수액 126,000,000원은 2회·3회 유찰 시나리오에서도 동일합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 남아 있으므로, 낙찰가가 내려가는 것과 권리위험이 줄어드는 것은 같은 의미가 아닙니다. 가격이 더 내려가더라도 미상 보증금의 규모와 실제 대항력 성립 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북서측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 남서측 인근으로 월드컵로, 북동측으로 연무로가 통과하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1983.07.07 사용승인된 철근콘크리트조·조적조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물입니다.
- 용도. 지하부터 5층까지 근린생활시설·업무시설·주차장·주택이 혼재하며, 공실 및 자가사용 부분도 기재돼 있습니다.
- 토지. 1,330.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,012,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하고, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 126,000,000원 인수 확인. 최종균·손미희·박영양·주식회사 에이치디에스씨(신동화)·장원석·윤혜란·김전숙·조선애·조아라의 인수보증금이 배당 시나리오에 반영돼 있습니다.
- 미상 점유자 원계약 확인. 말소기준 이전 전입이면서 보증금·확정일자가 함께 확인되지 않은 점유자 23건은 계약서·점유현황을 대조해 실제 대항력과 보증금을 확정해야 합니다.
- 사진앨 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능한 상태입니다.
- 점포 신고 확인. 2023.09.06 전입·확정일자, 2024.11.15 배당요구가 확인되지만 보증금은 확인되지 않아 배당 후 미회수액 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·지하1층~지상5층 건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 상가·주택 혼재 명도. 다수의 개인과 법인이 여러 층·호실을 점유하고 있어 낙찰 후 인도·명도 범위가 단일 주택보다 복잡합니다.
- 가격 판단 보류. 1회 유찰로 감정가 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 미상 보증금까지 포함한 실질취득비용을 확정한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 임대차계약의 실제 내용 및 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 7,000,264,360원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 4,900,185,000원이 됐습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하므로 구조가 정리돼 보입니다. 그러나 실제 매수인의 문제는 임차관계입니다. 현재 확인된 보증금 인수만 126,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 점유 중 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않은 사례가 23건입니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 70%이니 싸다”는 식으로 접근할 사건이 아닙니다. 등기권리는 소멸하지만 임차보증금 위험은 남습니다. 미상 보증금과 실제 대항력 성립 여부가 확정되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 가격보다 권리확인이 먼저인, 고난도 점유·임차형 근린시설 + 토지 경매입니다.
