서울동부지방법원 2025타경51229. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 8층 804호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 232,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 76,022,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 낮아진 최저가가 곧 실제 매입비용을 뜻하지 않습니다. 임차권자 정욱진은 2021.06.16 전입·점유, 2021.06.04 확정일자를 갖고 있으며 임차보증금은 237,000,000원입니다. 말소기준인 2023.09.20 압류보다 앞선 대항력 임차권이어서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 76,022,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,768,396원을 먼저 제외한 뒤 정욱진에게 74,253,604원이 배당됩니다. 보증금 잔액은 162,746,396원이고, 따라서 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 238,768,396원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액은 약 237,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51229 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.0075㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이수국 · 2021.05.14 매매 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 76,022,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.09.20 강동세무서장의 압류입니다. 그런데 정욱진의 임대차계약은 2021.06.03, 확정일자는 2021.06.04, 전입·점유는 2021.06.16이고 주택임차권등기는 2023.06.29에 접수됐습니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차 관련 신고 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정욱진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.06.16 | 우선변제 확정 2021.06.04 · 배당요구 2023.06.29 | 잔액 인수 162,746,396원 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 대항력 있음 전입 2021.06.16 | 우선변제 확정 2021.06.04 · 배당요구 2025.03.26 | 확인 필요 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 5회 유찰이어도 실질취득은 최근 시세 이상
에스아이팰리스센트럴성내의 유사 전용면적 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 2021~2022년 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2025.08 · 7층 · 202,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 | 14.04㎡ | 1건 | 202,000,000원 |
최근 가격 흐름은 과거 거래 대비 -12.8%입니다. 감정가 232,000,000원도 최근 거래 202,000,000원의 약 114.9%로 높은데, 현재 회차의 실질취득 238,768,396원은 최근 시세의 118.2%입니다. 즉 감정가 대비 33% 수준까지 내려간 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,396원 |
| 1. 임차인 정욱진 보증금 | 237,000,000원 | 74,253,604원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정욱진 보증금 237,000,000원 중 74,253,604원만 배당되고 부족분 162,746,396원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 76,022,000원 | 162,746,396원 | 238,768,396원 |
| 6회 유찰 시 | 60,817,600원 | 177,677,117원 | 238,494,717원 |
| 7회 유찰 시 | 48,654,080원 | 189,621,693원 | 238,275,773원 |
유찰이 이어져 낙찰가가 76,022,000원에서 60,817,600원, 48,654,080원으로 낮아져도 인수액은 각각 162,746,396원, 177,677,117원, 189,621,693원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 238,768,396원 → 238,494,717원 → 238,275,773원으로 거의 고정됩니다. 이 유형에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울성일초등학교 남서측 인근으로 도시형생활주택·업무시설·근린생활시설·공공시설·학교·아파트·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강동구청역(8호선)이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 8층 804호이며 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 도로. 북동측 성내로, 남서측 성내로12길에 접하며 인접도로 상태는 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 82세대, 전용 약 14㎡의 도시형생활주택(원룸형)이며 최근 가격 흐름은 과거 대비 -12.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득비용 확인. 현재 회차 기준 76,022,000원 낙찰에 162,746,396원 인수를 더한 238,768,396원이 핵심 기준입니다.
- 정욱진 임차권 원본 대조. 계약일 2021.06.03, 확정일자 2021.06.04, 전입·점유 2021.06.16, 임차권등기 2023.06.29와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 신고 확인. 동일한 전입·확정일자와 대항력·우선변제 표시가 있으나 보증금은 미상이라 별도 권리관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.20 민간임대주택 등록 내용이 부기되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원본에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 거래 202,000,000원과 -12.8% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 공부상 현황도를 기준으로 평가됐고 실제 현황과 다를 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “76,022,000원에 사는 경매가 아니다”
5회 유찰로 최저가는 감정가의 약 33% 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 경제적 실질은 낙찰가보다 대항력 임차보증금에 의해 결정됩니다. 현재 회차에서 정욱진에게 배당되는 금액은 74,253,604원뿐이고 나머지 162,746,396원을 매수인이 인수해 실질취득은 238,768,396원입니다.
최근 12개월 평균이자 최신 실거래는 202,000,000원이고 가격 추세도 -12.8%입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 약 118.2%로 오히려 높습니다. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 인수액이 늘어 실질취득이 약 238,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 보증금 미상인 ‘공사’ 신고까지 추가 확인이 필요합니다. 낮은 최저가에 가점을 줄 사건이 아니라, 인수 구조와 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
