4,536,517,000원
대전지방법원 2025타경502650. 세종특별자치시 소담동 592에 있는 세종소담어린이집 주건축물 제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 어린이집, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이고 사용승인일은 2019.08.22.입니다. 토지는 1,500㎡이며 지목은 대, 평지의 세로장방형으로 중로 한 면에 접합니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 9,258,197,100원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 4,536,517,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “반값 물건”으로 볼 수 없습니다. 어린이집을 사용하는 점유자 김미선이 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 존재하는지와 배당 후 남을 보증금이 있는지를 현재 자료만으로는 판정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502650 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 592 · 세종특별자치시 소담1로 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 어린이집 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2019.08.22. |
| 설비 | 위생 및 급배수설비 · 냉난방설비 · 승강기설비 · 태양광설비 |
| 토지 | 1,500㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사세종소망 |
| 감정가 / 최저가 | 9,258,197,100원 / 4,536,517,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 경매개시 채권자 | 엠엠지제십구차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 6,881,065,817원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 미끄럼틀 등 놀이시설은 매각 제외 · 조경수 및 야외수도시설과 옥탑 태양광설비는 감정평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
등기상 말소기준은 2021.04.15. 을구 1번 대전중부새마을금고 근저당권 4,025,000,000원입니다. 같은 날 대전개인택시새마을금고 근저당권 2,875,000,000원도 설정돼 있고, 이후 이경식의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.10.14. 설정된 세종우리신용협동조합 근저당권 700,000,000원은 2022.03.18. 이미 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 사용 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미선 | 어린이집 | 2025.09.22 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·보증금 확인 필요 | 보증기관 승계 아님 |
김미선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람입니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 “인수 0원”이라고 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 해당 계산에는 확인되지 않은 임차보증금의 선순위성이나 미배당 가능성이 반영돼 있지 않습니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그래도 ‘싸다’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 4,536,517,000원으로 감정가 9,258,197,100원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 3,175,561,900원(34.3%), 그 다음은 2,222,893,330원(24.01%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 4,536,517,000원 | 3,736,248,170원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 3,175,561,900원 | 5,083,593,719원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 2,222,893,330원 | 6,026,735,603원 |
다만 이 사건에서는 동일 용도·입지의 실거래 가격과 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 어린이집으로 이용되는 건물과 1,500㎡ 토지가 일괄매각되는 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 더구나 임차보증금이 확인되지 않아 실제 낙찰자가 부담할 총액 역시 확정되지 않은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,536,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,765,170원 |
| 1. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 4,025,000,000원 | 4,025,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전개인택시새마을금고 | 2,875,000,000원 | 463,751,830원 |
| 3. 가압류 · 이경식 | 1,325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 47,765,170원을 제외한 매각대금이 대전중부새마을금고에 4,025,000,000원, 대전개인택시새마을금고에 463,751,830원 배당되고 총 채권 미배당액은 3,736,248,170원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김미선의 보증금·선순위성도 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 소담초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주를 이루는 행정중심복합도시 내 주거지역이며 학교 등의 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 기준시점 현재 어린이집으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
- 토지. 1,500㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 중로한면. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 미끄럼틀 등 놀이시설은 제외됩니다. 목록1 지상의 조경수·야외수도시설과 목록2 옥탑 태양광설비는 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김미선 임차관계 최우선 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 낙찰자 승계금액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 원본 대조. 김미선은 2025.09.22. 배당요구를 했습니다. 보증금·확정일자·점유 개시시점과 말소기준권리 2021.04.15.의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 현재 경매개시 채권자는 엠엠지제십구차유동화전문 유한회사이고, 등기상 말소기준 근저당권자는 대전중부새마을금고입니다. 경매신청 채권과 담보관계의 연결을 원본 문서에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 시장가 대비 할인폭은 판정할 수 없습니다.
- 매각 제외 시설 구분. 미끄럼틀 등 놀이시설은 매각에서 제외되므로 현장에 설치된 시설별 소유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 포함 설비 확인. 조경수·야외수도시설과 옥탑 태양광설비는 감정평가와 매각에 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 외에 절대보호구역·상대보호구역 저촉 내용이 있어 향후 이용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유·임대차 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 9,258,197,100원에서 최저가 4,536,517,000원으로 내려온 49% 물건입니다. 등기상으로도 2021.04.15. 대전중부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 흐름은 명확합니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 그보다 앞서 김미선의 임차관계를 확정해야 합니다. 어린이집 점유와 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부와 미배당 보증금 승계 여부를 현재 단정할 수 없습니다. 동일 용도 실거래 가격도 확인할 근거가 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “인수 0원”이라고 평가하는 것은 위험합니다. 등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 실질취득액을 결정할 임차관계가 남아 있는 만큼 권리는 확인 가능, 가격과 인수는 보류. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금과 대항력의 확인입니다.
