87,500,000원
인천지방법원 2025타경34699. 부천시 원미구 중동 ‘중동대우마이빌2’ 6층 620호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 채재하이고, 2020.05.11 매매를 원인으로 2020.05.28 소유권을 이전받았으며 거래가액은 99,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 등기는 2024.06.04 접수된 이능규의 주택임차권입니다. 보증금 145,900,000원, 전입 2022.06.02, 확정일자 2022.04.21로, 2025.10.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 단순한 “70% 최저가” 사건으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 매각가를 87,500,000원으로 가정하면 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 60,375,000원이 남습니다. 더 유찰될수록 이 부족분은 86,152,501원, 104,196,751원으로 오히려 커집니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서 제출이라는 별도의 안전장치가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1148-2 중동대우마이빌2 6층 620호 · 길주로 270 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구 15층 건물 중 6층 620호 |
| 소유자 | 채재하 (2020.05.11 매매 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 말소기준은 2025.10.17 강제경매개시결정입니다. 이능규의 임차권등기는 2024.06.04 접수되어 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 전입일도 2022.06.02로 말소기준보다 앞서고, 확정일자 2022.04.21과 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 구조입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이능규 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 145,900,000원 | 2022.06.02 | 2022.04.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이능규는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 임차인 본인으로 분류되어 있으므로, 주택도시보증공사와 합쳐 “임차인 2명”으로 세거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
한편 현재 등기에는 2022.11.17 접수된 민간임대주택등기도 표시되어 있습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 임차권등기에는 주거로 기재되어 있습니다. 과거의 가처분, 신탁, 가등기, 전세권 및 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 금물
감정가는 125,000,000원, 현재 최저매각가는 87,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 확약을 반영하면 실질취득은 87,500,000원이고, 확약을 적용하지 않는 권리계산상으로는 60,375,000원의 임차보증금 부족분이 별도로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 87,500,000원 | 60,375,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 86,152,501원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 104,196,751원 | 실질 0원 |
따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”가 아니라, 확약이 실제로 적용되어 임차권등기가 말소되는지를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다. 시세와의 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 이능규 보증금 (우선변제) | 145,900,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이능규 보증금 중 60,375,000원이 미배당으로 남아 원칙적으로 매수인 인수액이 되지만, 본 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신중동역 서측 인근으로, 주변은 각종 상업시설과 업무시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 철근콘크리트구 15층 건물 중 6층 620호이며 건축물대장 사용승인일은 2004.06.29입니다.
- 설비. 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지는 북측·동측·남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 9,306,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등이 표시되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역의 표시기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리안전성은 사실상 이 확약에 달려 있습니다. 적용 대상이 을구 순위 13번 이능규 주택임차권등기인지, 매각 후 말소 절차가 어떻게 실행되는지 직접 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차의 배당표상 부족분은 60,375,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 확약을 제외하면 낙찰가가 61,249,999원·42,874,999원으로 내려갈 때 룰상 인수는 86,152,501원·104,196,751원으로 커집니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 이능규는 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금 145,900,000원을 다른 신고와 중복 합산하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고 임차권등기에는 주거로 기재되어 있으므로 현황과 실제 사용상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.17 접수된 민간임대주택등기가 현재 등기사항에 표시되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 검토. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 거래 가능한 가격과 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “60,375,000원 인수형”을 확약이 뒤집는 사건
이 사건을 등기 순서만 보면 경고등부터 켜집니다. 보증금 145,900,000원의 이능규 임차권은 2024.06.04에 등기됐고, 말소기준인 2025.10.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 회차 87,500,000원에서는 배당 후 60,375,000원이 남기 때문에 원칙적으로는 매수인이 떠안는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 그래서 이 물건의 핵심은 “최저가가 70%까지 내려왔다”가 아니라 확약이 실제 매각·말소 단계까지 확실하게 작동하는지를 확인하는 것입니다. 확약 확인이 끝나면 권리구조는 크게 단순해지지만, 시세와의 가격 우위는 별도로 검증해야 합니다.
