인천지방법원 2025타경34713. 김포시 하성면 골드스카이빌 102동 204호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 44.06㎡, 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 2층이며 사용승인일은 2018.04.06입니다. 소유자 손재현은 2022.03.23 매매로 156,000,000원에 취득했습니다.
핵심은 등기상 압류보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인 김완식입니다. 전입·점유개시와 확정일자가 모두 2022.03.15이고 보증금은 156,000,000원입니다. 말소기준인 2023.03.28 국세 압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 배당에서는 97,210,800원만 배당되고 58,789,200원이 남지만, 제출된 말소동의 확약서가 이 인수구조를 실질 0원*으로 전환합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 102동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 이용 · 전용 44.06㎡ · 지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.23 매매, 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2023.03.28 갑구 5번 압류 · 국(강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
② 임차인·점유자 분석 — 실제 3명
실제 임차인·점유 관계는 3명이며 보증기관의 중복 임차인 신고는 없습니다. 김완식은 선순위 대항력과 우선변제권이 확인되고, 김민호와 PIAO ENQING은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없습니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김완식 | 2022.03.15 / 2022.03.15 | 156,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 0원* 확약 미반영 58,789,200원 |
| PIAO ENQING | 2024.07.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 점유·명도 확인 |
| 김민호 | 2025.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 점유·명도 확인 |
* 0원은 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 룰상 인수액은 58,789,200원입니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트도 확약이 전제
골드스카이빌 101·102동은 35세대, 사용승인일 2018.04.06입니다. 전용 44.06㎡ 최근 거래는 2025.12의 3층 115,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 44.06㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.06㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 99,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 115,000,000원의 86.4%입니다. 따라서 확약의 효력이 최종 확인된다면 가격은 최근 거래 아래입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 0.0%이므로 한 건의 실거래만으로 가격 여유를 넓게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 김완식 보증금 | 156,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 확약을 반영하지 않은 배당표상 김완식의 부족분은 58,789,200원이며, 확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 99,400,000원 | 58,789,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 69,580,000원 | 88,072,440원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 48,706,000원 | 108,570,708원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하성초등학교 남측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 전기·위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 사다리형 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지이며 북측으로 너비 약 9m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 35세대 규모이고 최근 동일 면적 거래가 1건뿐이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.6회·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 말소 조건과 제출 상태를 매각기일 전에 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 확약이 반영되지 않으면 현재 회차 인수액은 58,789,200원이며, 유찰될수록 인수액이 증가합니다.
- 점유자 2명 확인. 김민호와 PIAO ENQING은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 상태가 확인되지 않았으므로 현황과 명도 조건을 점검해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택이므로 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 시세 표본은 2025.12 거래 1건이므로 개별 호수의 층·상태와 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유는 확약서에 있다”
이 물건은 최저가 99,400,000원만 보면 최근 실거래 115,000,000원의 86.4%입니다. 하지만 본래 권리구조는 보증금 156,000,000원의 선순위 임차인이 있어, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 가격 메리트가 성립하는 이유는 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김완식 임차권의 인수를 0원*으로 바꾸기 때문입니다.
따라서 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 조건부 검토입니다. 확약을 확정적으로 적용할 수 있다면 실질취득액은 99,400,000원이고 최근 거래 아래지만, 확약 밖 점유자 2명과 세금 우선순위, 거래 표본 1건, 평균 유찰 1.6회·매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 효력과 적용 범위입니다.
