수원지방법원 2025타경1118. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 기재되어 있습니다. 1층과 2층 모두 방3·거실·주방·욕실을 갖춘 구조이며, 사용승인일은 2005.10.27.입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
등기상 핵심은 2015.07.14. 설정된 수원중앙새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 토지 세류동 211-2가 공동담보로 표시됩니다. 그 뒤 2024년 이광용 150,000,000원 근저당, 정웅종합건설주식회사 390,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.04.30. 이광용을 채권자로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1118 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 211-2 · 경기도 수원시 권선구 덕영대로999번길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 철근콘크리트구조 2층 단독주택 |
| 층별 이용 | 1층: 방3·거실·주방·욕실·보일러실·다용도실·발코니(확장) / 2층: 방3·거실·주방·욕실·발코니(일부확장) |
| 소유자 | 장윤자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 601,821,000원 / 601,821,000원 (신건) |
| 청구금액 | 101,742,465원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
2005년 수원권선신용협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 2015.07.14. 수원중앙새마을금고 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이광용·정웅종합건설주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.22. 국민건강보험공단 압류도 2024.11.28. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위 전입 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나홍필 | 2005.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나윤 | 2025.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김나윤은 2025.03.04. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 나홍필은 선순위 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수금액을 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 601,821,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,418,210원 |
| 1. 근저당 · 수원중앙새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이광용 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정웅종합건설주식회사 | 390,000,000원 | 313,402,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 670,000,000원 중 593,402,790원이 배당되는 시뮬레이션으로, 현재 회차 미배당은 76,597,210원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 배당표의 매수인 인수 0원은 나홍필의 미상 보증금까지 확인된 결과가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 601,821,000원 | 593,402,790원 | 76,597,210원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 481,456,800원 | 474,242,232원 | 195,757,768원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 385,165,440원 | 378,973,124원 | 291,026,876원 | 0원 |
실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 601,821,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 또한 선순위 전입 나홍필의 보증금이 미상인 만큼, 유찰되어 최저가가 내려가더라도 낙찰가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 인수할 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세류중학교 북서측 인근으로, 주위에 단독주택·다가구·연립주택과 각종 근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이며 사용승인일은 2005.10.27.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비(태양열)·가스설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나홍필 임대차 원본 확인. 2005.12.09. 전입의 실제 점유관계, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 나홍필은 2024.02.02. 정웅종합건설주식회사 근저당의 채무자로도 기재되어 있어 임차관계의 실체 확인이 중요합니다.
- 김나윤 점유 확인. 2025.03.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유상태는 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현황과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당표 수치 해석 주의. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 601,821,000원의 가격 적정성은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 “선순위 전입 미상”이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2015.07.14. 수원중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 임차관계에서는 결론이 달라집니다. 나홍필의 2005.12.09. 전입이 말소기준보다 약 10년 앞서는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 참고값일 뿐, 실제 매수인 부담을 확정하는 근거가 되지 못합니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 나홍필의 임대차 실체와 보증금을 확인하고, 그다음 낙찰가와 실질취득비용을 계산해야 합니다. 실거래 자료도 없으므로 현재 신건 가격 601,821,000원의 시세 메리트를 별도로 부여할 근거 역시 없습니다. 권리등기보다 임차인 확인이 투자판단을 좌우하는 사건입니다.
