수원지방법원 2025타경1167. 화성시 장지동 동탄2아이파크 3426동 4층 404호 아파트입니다. 소유자는 조광성이고, 2019.07.18 소유권이 이전됐으며 등기상 거래가액은 421,780,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 하나저축은행 가압류, 화성시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수형 임차권이 아니라 후순위 채권의 배당 부족과 응찰가격입니다. 현재는 한 차례 유찰되어 감정가 662,000,000원에서 463,400,000원으로 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1167 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장지동 1010 동탄2아이파크 3426동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하3층/지상20층 중 4층 404호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 조광성 · 2019.07.18 소유권이전 · 거래가액 421,780,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 463,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 268,588,414원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2019.03.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2019.07.18 농협은행주식회사 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 최초 343,200,000원이었고 2021.12.16 333,000,000원으로 변경됐으며, 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리 이전은 기존 근저당의 순위를 승계하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 463,400,000원으로 감정가 662,000,000원의 70%입니다. 다만 동탄2아이파크1단지의 비교 자료에서 직접 대응되는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 최근 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 662,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 463,400,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 324,380,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 227,066,000원 · 감정가 34% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.5회 |
③ 예상배당표 (매각가 463,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,034,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 534,000,000원 | 113,166,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 12,586,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 463,400,000원 가정 시 채권총액 889,786,583원 중 456,366,000원이 배당되고 433,420,583원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 7,034,000원입니다.
근저당 등기에는 2021.12.16 채권최고액을 333,000,000원으로 변경한 기록이 있으나, 아래 예상배당은 343,200,000원을 농협은행 근저당 채권액으로 반영한 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 463,400,000원 | 456,366,000원 | 433,420,583원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 324,380,000원 | 319,038,680원 | 570,747,903원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 227,066,000원 | 223,087,076원 | 666,699,507원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 268,588,414원에 대해 배당 충족으로 계산되지만, 3회 유찰 시 매각가 227,066,000원에서는 신청채권자 배당액이 223,087,076원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서연초등학교 북동측 인근이며 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상20층 건물 중 4층 404호이며 사용승인일은 2019.03.20입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·도시가스·지하주차장·공동현관보안설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트단지 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 공시지가. 2,003,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동탄2아이파크의 최근 유사 면적·층 거래를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 농협은행 근저당은 최초 343,200,000원에서 2021.12.16 333,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당요구·채권계산서와 최종 금액을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 점을 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 국민건강보험공단 압류, 하나저축은행 가압류, 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각소멸 여부를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 실제로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이며, 2019.07.18 말소기준근저당 이후의 현재 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 463,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 최근 실거래와 직접 비교할 가격이 확인되지 않는 상태에서는 463,400,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 비교 후 결정이 핵심입니다. 추가 유찰 시 매수인 인수액은 계속 0원이지만 후순위 채권의 미배당은 570,747,903원, 666,699,507원으로 확대됩니다. 낙찰자에게 중요한 것은 그 미배당 자체보다 실제 시세와 응찰가의 간격입니다.
