수원지방법원 2025타경1189. 용인시 기흥구 보정동 성호샤인힐즈아파트 134동 10층 1001호입니다. 현재 소유자는 권윤로로, 2023.04.11 매매를 원인으로 2023.09.20 소유권이전등기를 했고 등기상 거래가액은 1,100,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 599,500,000원의 근저당을, 박한길이 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 접수 순서는 소유권이전 131293호, 우리은행 근저당 131294호, 박한길 근저당 131295호입니다.
이 사건의 말소기준권리는 을구 10번 우리은행 근저당입니다. 박한길 근저당은 그 다음 접수이고, 2025.05.14 박한길을 채권자로 한 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인의 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 888-5 성호샤인힐즈아파트 134동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1001호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 권윤로 (2023.04.11 매매, 2023.09.20 소유권이전, 거래가액 1,100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 1,140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박한길 / 458,290,410원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 등기에는 국민은행 근저당, 하나은행 근저당, 신한은행 근저당, 옥천군산림조합 근저당과 용인시기흥구 압류가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.09.20 설정된 우리은행 근저당과 박한길 근저당입니다. 우리은행이 말소기준이고, 후순위 박한길 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 100%, 싸다고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,140,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건이라 감정가 대비 할인은 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 1,140,000,000원입니다.
다만 이 사건은 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단을 분리해서 봐야 합니다. 등기상 매수인 부담이 0원이어도, 신건 최저가 자체가 감정가 100%이므로 주변 실제 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 가점할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 1,140,000,000원을 싸다고 판단하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,800,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 주식회사우리은행 | 599,500,000원 | 599,500,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 박한길 | 600,000,000원 | 526,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,199,500,000원 중 예상 배당액은 1,126,200,000원이며, 미배당은 73,300,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 13,800,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰은 매수인 인수보다 채권자 회수율에 영향
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,140,000,000원 | 1,126,200,000원 | 73,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 912,000,000원 | 900,480,000원 | 299,020,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 729,600,000원 | 719,904,000원 | 479,596,000원 | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당 599,500,000원이 전액 배당되고, 박한길 근저당에 526,700,000원이 배당됩니다. 1회 유찰 시 전체 채권자 배당은 900,480,000원, 미배당은 299,020,000원으로 늘어나며, 2회 유찰 시에는 채권자 배당 719,904,000원, 미배당 479,596,000원입니다.
중요한 점은 이 미배당이 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지 않는다는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 제공된 권리·배당 구조만 놓고 보면 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자의 미회수액이 커지는 구조이지, 그 차액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 대상 호수는 10층 1001호입니다.
- 입지. 용인시 기흥구 보정동 소재 소현중학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 134동까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지대에 자체 지반을 평탄하게 조성한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 포장도로가 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종전용주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 정보에는 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역도 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 전입관계 확인. 등기상 인수 0원이라는 결론과 점유·전입관계는 별개입니다. 입찰 전 실제 전입세대와 점유관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.09.20 접수 131294호 우리은행 근저당이 말소기준이고, 같은 날 접수 131295호 박한길 근저당이 후순위임을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,140,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 경쟁력이 생기는 것은 아니므로 실제 거래가격과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 73,300,000원, 1회 유찰 시 299,020,000원, 2회 유찰 시 479,596,000원은 채권자 미회수액입니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 당해세 등 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격 확인이 남아 있다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 박한길 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어 실제 점유관계 확인이 남아 있고, 현재 최저가는 감정가와 동일한 1,140,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 별도 검증이 핵심입니다. 권리만 보면 합격권이지만 점유와 가격을 확인하기 전까지 한 단계 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
