수원지방법원 2025타경1234. 오산시 오산동 849-19의 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정란이고, 2016.12.12. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 경매는 하동군수산업협동조합이 신청했으며 청구액은 48,811,570원입니다.
권리 흐름에서 눈에 띄는 점은 과거 하동군수산업협동조합의 근저당권이 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준으로 잡힌 권리는 2020.10.22. 국의 압류라는 점입니다. 이후 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없으며 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1234 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산동 849-19 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 오산시 오산로290번길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 17.64㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정란 · 2016.12.12. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 41,500,000원 / 29,050,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 48,811,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 세금 압류는 확인 필요
임차인 없음. 별도의 임차보증금 승계액은 계산되지 않았고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 2008년 하동군수산업협동조합 근저당권 71,000,000원은 이미 말소된 상태이며, 현재 말소기준으로 분석된 권리는 2020.10.22. 송파세무서장 처분의 국 압류입니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰로 비교 거래의 83%
확인되는 같은 건물 ‘영문빌’의 면적 대응 거래는 1건입니다. 2023.12에 전용 17.86㎡, 4층이 35,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 17.64㎡이며, 현재 최저가는 29,050,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 17.86㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 비교값 | 17.64㎡ | 4 | 최저가 29,050,000원 |
최저가는 확인 거래 35,000,000원의 83.0%입니다. 감정가 41,500,000원과 비교하면 1회 유찰로 12,450,000원 낮아졌습니다. 다만 가격 표본이 1건이고 해당 거래 시점도 2023.12이므로, 83%라는 수치만으로 현재 시세 대비 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 922,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,127,100원 |
현재 계산표에서는 집행비용 922,900원을 제외한 28,127,100원이 잔여액으로 표시됩니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 및 실제 교부청구액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동 행정복지센터 서측 인근이며, 주택과 상가가 혼재하는 지역입니다. 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전철 1호선 오산역이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2008.09.12입니다. 위생·급배수·난방설비와 1층 공용 주차장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,325,000원/㎡, 토지면적은 330.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 영문빌은 17세대이며 확인 실거래가 1건뿐이라 거래량 기준 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부와 교부청구액을 확인하세요.
- 가격 재검증. 비교 실거래가 2023.12의 1건뿐이므로 29,050,000원이 현재 시세 대비 실제로 얼마나 낮은지 현장 매물과 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 20,335,000원(감정가의 49%)으로 계산돼 있습니다.
- 3회 유찰 시나리오. 그 다음 가격은 14,234,500원(감정가의 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 것은 세금
이 물건은 감정가 41,500,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 29,050,000원까지 내려왔습니다. 확인되는 35,000,000원 실거래와 비교하면 83.0%이고, 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 분명 나아진 회차입니다.
다만 결론을 낙관적으로만 볼 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당 영향이 확인되지 않았고, 시세 근거 역시 2023.12 거래 1건에 불과합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리를 떠안느냐’보다는 세금 배당을 확인하고, 현재 시세 29,050,000원의 적정성을 다시 검증하느냐입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 자료가 얇은 만큼, 가격 메리트는 현장 확인을 거쳐 판단하는 편이 안전합니다.
